La piste inexplorée pour financer les retraites : « Les plus âgés ont constitué un stock considérable de capital dans la pierre »

Il existe trois façons de financer ses vieux jours : la famille, quand on prend en charge ses parents ; la répartition, quand les actifs paient les pensions des retraités du moment ; et la capitalisation, quand chacun accumule un capital pendant sa vie active pour le convertir en rente à la retraite.

La France a choisi la répartition après-guerre, quand on comptait quatre actifs pour un retraité. Ils ne sont plus que 1,7. Le système est déficitaire, sans perspective de retour à l’équilibre. Les cotisations sont à un niveau record et pèsent sur le pouvoir d’achat des actifs. Baisser les pensions est politiquement explosif. Et travailler plus longtemps ne suffira pas : même avec le report de l’âge légal à 64 ans, la Cour des comptes prévoit un déficit qui se creuse, autour de 15 milliards d’euros en 2035.

D’où l’idée, régulièrement avancée, d’ajouter une dose de capitalisation. Elle bute sur un obstacle : il faudrait constituer le capital des générations futures tout en continuant de payer les pensions actuelles. Du moins en apparence.

Le capital existe déjà.

Selon nos estimations fondées sur la comptabilité nationale, les Français de 65 ans et plus détiennent près de 6.000 milliards d’euros de patrimoine, immobilier et placements financiers confondus. C’est plus de deux années de richesse nationale. Rapporté à la taille de chaque économie, c’est au moins autant que les retraités néerlandais, champions européens de la capitalisation, dont le patrimoine atteint 1,6 année de PIB droits à pension compris. Et ce n’est pas loin des Américains, à 2,6 années.

Autrement dit, les retraités français, qui n’ont jamais cotisé à un fonds de pension, sont aussi bien dotés que ceux qui l’ont fait toute leur vie. Ils disposent ainsi de deux sources de sécurité économique : leurs droits à pension issus du système par répartition et un stock patrimonial important, qui fonctionne comme une forme de capitalisation implicite.

D’où vient ce capital.

Trois raisons expliquent cette accumulation. D’abord, les Français épargnent beaucoup : plus de 18 % de leur revenu aujourd’hui. Leur taux d’épargne net est plus du double de celui des Américains, qui y comptent pourtant leurs versements aux fonds de pension.

Ensuite, les retraités actuels ont moins cotisé que les actifs d’aujourd’hui : environ 17 % du salaire en 1980 pour un salarié du privé, contre près de 28 % aujourd’hui. Ce qui n’était pas prélevé pouvait être épargné.

Enfin, 70 % des ménages de 65 ans et plus sont propriétaires et ont pour beaucoup bénéficié de l’explosion des prix de l’immobilier. L’inflation des années 1970-1980 a effacé une bonne partie de la dette de ceux qui empruntaient à taux fixe. Puis la chute des taux d’intérêt, de 10 % en 1990 à presque zéro en 2020, a fait grimper les prix.

Entre 2001 et 2020, les prix de l’ancien ont été multipliés par 2,3, les revenus par 1,3, alors que les deux avaient progressé de concert de 1965 à 2000. Il fallait quinze ans d’emprunt pour acheter un logement en 2000, près de vingt-cinq aujourd’hui : dix ans de travail en plus pour les acheteurs, dont les propriétaires ont empoché la contrepartie.

Transformer la pierre en revenu.

Pour remplir le rôle d’un fonds de pension, ce capital doit se transformer en rente régulière. Or il est illiquide : un fonds de pension verse des flux, tandis qu’un logement procure à son propriétaire une économie de loyer, mais aucun flux positif de revenu. Le moyen le plus simple d’en tirer un revenu reste aujourd’hui de le vendre, ce que peu de retraités souhaitent. Ce qui manque, c’est une couche d’ingénierie financière capable de convertir ce capital en revenu de retraite sans priver le propriétaire de son usage.

Concrètement, il s’agirait de permettre à tout retraité propriétaire de percevoir une rente adossée à son logement, sans le vendre ni le quitter. Un établissement agréé verse un complément mensuel et inscrit en contrepartie une hypothèque sur le bien, plafonnée à 30 ou 40 % de sa valeur, à taux encadré, remboursable à la cession ou à la succession. Les héritiers conservent la faculté de rembourser pour garder le logement.

Les ordres de grandeur sont modestes mais réels. Pour un logement de 300.000 euros, une hypothèque plafonnée à 30 % permet de verser 200 à 300 euros par mois selon l’âge de souscription, soit 15 à 20 % d’une pension moyenne. Ce n’est pas une pension de substitution, mais un amortisseur, suffisant pour absorber plusieurs années d’ajustement des pensions.

Ce mécanisme ajoute un levier aujourd’hui absent de l’équation. Toute désindexation ou révision des pensions pourrait être en partie compensée, pour les propriétaires qui le souhaitent, par cette rente : le niveau de vie est préservé, la dépense publique allégée, et rien n’est reporté sur les actifs, puisque la créance est portée par des établissements privés et non par le Trésor.

Le dispositif ne concerne évidemment pas tout le monde. Trois retraités sur dix ne sont pas propriétaires, et les 10 % les mieux dotés détiennent 42 % du patrimoine brut des retraités. C’est précisément ce qui rend pertinent un ajustement adossé au patrimoine : il ne concerne que ceux qui en ont un.

L’instrument existe en droit depuis 2006 : le prêt viager hypothécaire. Mais il n’a jamais trouvé son marché. Son principal distributeur l’a abandonné en 2019, et l’offre relancée en 2025 par un grand réseau bancaire, à des taux de 4,5 à 6,5 %, reste confidentielle. Le verrou n’est pas réglementaire : faute de volumes, chaque prêteur porte seul le risque de longévité et le risque immobilier, d’où des taux élevés et des montants faibles. C’est un problème de structuration, non de principe. À l’Etat de standardiser les contrats, d’encadrer le taux, d’organiser la mutualisation du risque de longévité et de veiller à une concurrence effective.

Un choix majeur.

Reste le principal frein, qui n’est ni technique ni financier : ce patrimoine n’est pas perçu comme un actif de retraite. Dans les pays de capitalisation, l’épargne-retraite est identifiée comme telle dès l’origine et sa conversion en revenu est organisée : rente viagère dans les fonds néerlandais, retraits minimaux obligatoires dès 73 ans sur les comptes de retraite américains. En France, le logement est pensé comme un bien à transmettre, non comme un revenu différé. C’est un choix, dont il faut regarder les conséquences en face.

Si l’on refuse de transformer en revenu le patrimoine des plus âgés, l’équilibre du système ne peut venir que des actifs : cotisations plus lourdes, durée du travail allongée ou pensions futures plus faibles. Le patrimoine est préservé et transmis à des héritiers qui ont en moyenne plus de cinquante ans. C’est, en creux, un arbitrage entre la préservation intégrale des héritages et l’effort contributif qui pèse sur le travail.

L’autre option consiste à mobiliser une fraction de ce capital. Il ne s’agit en aucun cas d’exproprier les retraités : chacun resterait libre de préserver son patrimoine en acceptant l’ajustement de sa pension. L’arbitrage lui reviendrait, au lieu de reporter par défaut l’effort sur les actifs.

La France n’a jamais créé de fonds de pension à grande échelle. Ses retraités ont pourtant constitué, sans le penser ainsi, un stock considérable de capital dans la pierre. Reste à savoir quelle part pourrait en être transformée en revenu de retraite, plutôt que de demander à la seule répartition d’assurer tout l’ajustement.