La vue « Précision »
Nous sommes fiers de vous présenter une nouvelle édition de l'indice européen de l'hôtellerie, qui couvre les activités en France, en Italie, en Allemagne, en Espagne et au Royaume-Uni.
Nous sommes particulièrement impressionnés par Le marché hôtelier allemand, qui a enregistré un excellent quatrième trimestre 2025 avec RevPAR en hausse de +6,11 TP3T, soutenu dans la quasi-totalité des segments et particulièrement stimulé par l'Oktoberfest à Munich ou les salons de Düsseldorf.
Les segments « luxe » et « haut de gamme supérieur » continuent de représenter la majeure partie de la croissance du RevPAR en Europe, ce qui confirme la pérennité du pouvoir de fixation des prix et soutient les valorisations des actifs haut de gamme dans les villes-piliers.
Les établissements de milieu de gamme et d'économie sont de plus en plus exposés à une compression des marges, alors que la demande s'essouffle tandis que l'inflation des coûts reste élevée — ce qui constitue un problème structurel pour les sites secondaires et les opérateurs fortement endettés. Les difficultés rencontrées par Revo en Allemagne et en Autriche illustrent parfaitement cette tendance.
Les volumes de transactions restent mitigés, les capitaux se concentrant sur des opérations de premier ordre portant sur un seul actif. Les opérations sur portefeuille restent limitées, ce qui reflète les écarts de tarification et le maintien d'une discipline de souscription rigoureuse. Les valorisations terminent l'année en hausse, ce qui témoigne d’une forte confiance et d’une croissance attendue dans le secteur hôtelier, notamment chez les grands groupes qui tirent parti de stratégies de montée en gamme (Marriott, IHG) ainsi que du déploiement de l’IA (Accor).
Indice de précision – 4e trimestre 2025
Sources : Mergermarket, CoStar, EuroStar et analyse d'Accuracy
PERFORMANCES OPÉRATIONNELLES
France : le secteur du luxe se démarque alors que les autres segments stagnent
Évolution du taux d'occupation (en %)
Évolution du RevPAR (en €)
Sources : CoStar et analyse des données d'Accuracy
Les hôtels de luxe et haut de gamme ont vu leur RevPAR monter en flèche, affichant un +10,81 TP3T, hausse en glissement annuel (pour atteindre 276 €) avec +2 points en OR (atteignant 68%). Paris a été le principal moteur de cette croissance, avec une fin d'année très dynamique, portée par un afflux de touristes internationaux à fort pouvoir d'achat, notamment en provenance des États-Unis et du Moyen-Orient.
En revanche, Le segment « milieu de gamme et économique » a affiché un RevPAR stable à 41 €, Compte tenu de la baisse du taux d'occupation et des difficultés liées aux prix, les exploitants risquent de voir leurs marges se réduire.
La divergence entre les segments du luxe et du milieu de gamme se traduit par un creusement des écarts de valorisation : les actifs parisiens de premier ordre devraient continuer à bénéficier d'un soutien des prix, tandis que les actifs secondaires pourraient être confrontés à une pression accrue en matière de refinancement en 2026, ce qui explique le ralentissement observé dans plusieurs opérations de portefeuille (notamment dans les segments milieu de gamme, « éco » et « super éco »). .
Allemagne : d'excellents résultats grâce à l'Oktoberfest
Évolution du taux d'occupation (en %)
Évolution du RevPAR (en €)
Sources : CoStar et analyse des données d'Accuracy
Le quatrième trimestre 2025 a été favorable à l'ensemble du secteur hôtelier allemand, le RevPAR ayant progressé de +6,11 % en glissement annuel. Les performances ont été globalement homogènes d'un segment à l'autre, soutenues à parts égales par les effets de volume et de prix, chacun contribuant à hauteur d'environ 50% à la croissance. L'Allemagne a bénéficié d'une forte demande touristique, stimulée par les salons, notamment à Munich (Oktoberfest) ou à Düsseldorf.
La faillite de Revo met en évidence la vulnérabilité croissante des opérateurs soucieux des coûts dans le segment économique, en particulier sur les marchés régionaux où la concurrence est très vive.
Italie : Taux d'occupation stable dans le secteur du luxe
Évolution du taux d'occupation (en %)
Évolution du RevPAR (en €)
Sources : CoStar et analyse des données d'Accuracy
Le taux d'occupation stable malgré une offre accrue témoigne d'une demande solide et durable ; toutefois, la légère baisse du taux d'occupation dans le segment du luxe laisse penser que La rigueur en matière de tarification sera essentielle pour préserver les marges en 2026. Le nombre de touristes continue d’augmenter pendant la basse saison, en particulier dans des destinations phares telles que Rome, Venise et Florence, les voyageurs recherchant des prix plus bas et moins de monde. Les hôteliers se sont adaptés en choisissant de plus en plus souvent de rester ouverts, augmentant ainsi l’offre de chambres pendant cette période. En conséquence, le taux d’occupation global est resté stable par rapport à l’année dernière. Cependant, contrairement à la tendance générale observée en Europe, Les hôtels de luxe et haut de gamme ont enregistré une légère baisse de leur taux d'occupation (-0,51 TP3T en glissement annuel).
Espagne : Baisse historique dans les segments milieu de gamme et économique
Évolution du taux d'occupation (en %)
Évolution du RevPAR (en €)
Sources : CoStar et analyse des données d'Accuracy
La première baisse du RevPAR depuis plusieurs années pourrait marquer un tournant dans le cycle espagnol, en particulier pour les segments sensibles aux prix. Les investisseurs devraient revoir leurs hypothèses de croissance à court terme sur les marchés côtiers secondaires. Au quatrième trimestre 2025, la croissance de la demande sur le marché hôtelier espagnol a été modérée, reflétant un niveau de référence déjà élevé. Les hausses de prix ont favorisé une croissance soutenue du RevPAR dans les segments « luxe et milieu de gamme supérieur » et « haut de gamme et milieu de gamme supérieur », qui ont respectivement progressé de +3,81 TP3T et +4,91 TP3T en glissement annuel, respectivement. En revanche, les hôtels de milieu de gamme et économiques, qui s'adressent à une clientèle sensible aux prix, ont pour la plupart maintenu leurs tarifs inchangés. Conjugué à une baisse du taux d'occupation, le RevPAR de ce segment a reculé de 21 TP3T par rapport à la même période de l'année précédente.
Royaume-Uni : la faible croissance de la demande et la hausse des prix devraient compenser l'inflation
Évolution du taux d'occupation (en %)
Évolution du RevPAR (en €)
Sources : CoStar et analyse des données d'Accuracy
Tous les segments hôteliers au Royaume-Uni ont augmenté leurs tarifs, le prix moyen par chambre (ADR) ayant progressé de +4% par rapport à l'année précédente. Le rattrapage observé au niveau des ADR reflète une répercussion différée de l'inflation, mais la hausse des taxes foncières professionnelles et l'arrivée de nouvelles offres à Londres pourraient limiter la poursuite de la hausse des prix en 2026.
La hausse des prix exerce une certaine pression à la baisse sur la demande. Le taux d’occupation global au quatrième trimestre est resté stable par rapport à l’année dernière, grâce à une base déjà élevée. Toutefois, la forte demande à Londres a été contrebalancée par une un nombre record d'ouvertures d'hôtels en 2025, notamment dans le segment du luxe, ce qui entraînera une légère baisse du taux d'occupation à l'échelle de la ville (-1% par rapport à l'année précédente).
PERFORMANCE DES PLACEMENTS
Nombre de transactions hôtelières par rapport au nombre de chambres mises en service au cours des 12 derniers mois
Sources : Mergermarket et CoStar
Le volume des transactions trimestrielles est resté stable au troisième trimestre 2025. L'activité d'investissement reste concentrée sur les actifs phares situés dans les grandes villes, tandis que les transactions de portefeuille restent modérées en raison des écarts d'évaluation entre acheteurs et vendeurs. Dans l'ensemble, le marché reste polarisé, les capitaux se dirigeant vers les actifs de premier ordre situés dans les principales villes-portes.
Les 900 millions d'euros de transactions haut de gamme réalisées à Londres confirment l'intérêt mondial toujours vif pour l'hôtellerie européenne de prestige malgré des coûts de financement élevés.
Principales transactions dans le secteur hôtelier européen – 4e trimestre 2025
PERFORMANCES TOURISTIQUES
Arrivées par avion et demande hôtelière
Sources : Eurostat et analyse des données d'Accuracy
Au quatrième trimestre 2025, le secteur du tourisme a enregistré une croissance raisonnable, le trafic aérien ayant progressé de 2,61 TP3T par rapport à l'année dernière. Le retour progressif des voyageurs en long-courrier (États-Unis, Chine, Moyen-Orient) renforce la qualité de la demande, favorisant ainsi le positionnement dans les segments du luxe et du haut de gamme dans les grandes capitales. Toutefois, les contraintes de capacité des compagnies aériennes freinent le rythme d’une reprise complète.
La qualité des arrivées est restée élevée, soutenue par une hausse du nombre de touristes américains et moyen-orientaux à fort pouvoir d'achat. En revanche, les voyageurs japonais, touchés par la dépréciation du yen, ont privilégié les voyages à l'intérieur du pays. Les cours du pétrole, qui s'établissaient à environ $62 le baril, ont contribué à la baisse des tarifs aériens.
Principaux festivals européens et nombre de spectateurs
ÉVALUATION
Multiple EV/EBITDA du secteur hôtelier1
Sources : S&P Capital IQ
Le multiple EV/EBITDA du secteur hôtelier a fortement augmenté au cours des trois derniers mois de 2025, atteignant environ 16x d’ici la fin de l’année, soit son plus haut niveau depuis janvier 2024. Ce chiffre est nettement supérieur à la moyenne historique sur deux ans, qui s’établit à 14,9x. Cette hausse s’explique par un RevPAR supérieur aux niveaux de 2019 sur les principaux marchés, des révisions à la hausse de l’EBITDA pour 2026, une baisse d’environ 40 à 60 points de base des rendements des obligations américaines à 10 ans (revenus sous la barre des 4,31 % TP3T) et des opérations récentes de fusions-acquisitions conclues à des multiples supérieurs à 15x.
PERSPECTIVES
La demande de chambres en 2026 devrait poursuivre sur la lancée de 2025, le tourisme entrant y apportant une contribution significative (+6%). On s'attend notamment à un retour des touristes chinois.
Après une excellente année 2025 en Allemagne, 2026 devrait être une nouvelle année très dynamique, portée davantage par la création de nouvelles chambres que par la croissance du RevPAR, qui devrait se situer entre 1% et 3% au niveau européen (Source : Rapport CBRE 2026).
La baisse de l'inflation devrait alléger la pression sur les hôtels économiques et de gamme moyenne ; Toutefois, 2026 pourrait rester une année difficile pour ces segments, notamment en termes de marges. Le segment du luxe et du haut de gamme devrait afficher des performances supérieures à la moyenne, grâce à un fort pouvoir de fixation des prix et à l'ouverture de nouveaux hôtels (l'hôtel Louis Vuitton à Paris, l'Airelles Venezia, le Six Senses London, le Six Senses Bendor…).
On s'attend à une légère baisse des taux d'intérêt, ce qui laisse présager que le coût du capital restera élevé. Nous pensons que les investisseurs continueront à privilégier les actifs de qualité en adoptant une approche très sélective.
Jérémie Israël – Associé, Accuracy
Simon Perez – Associé, Accuracy
Nicolas Paillot de Montabert – Associé, Accuracy
Aperçu du secteur hôtelier en Europe – 4e trimestre 2025