Le marché résidentiel a-t-il atteint le sommet de son cycle ? L'exemple de Milan

La pandémie de grippe aviaire de 19 ans a sensiblement influencé l'économie mondiale, entraînant des changements dans de nombreux secteurs, y compris, en particulier, celui du marché de l'immobilier.

L'urgence sanitaire est à l'origine du changement de paradigme économique qui s'est produit à partir de 2010. L'Europe est actuellement confrontée à une augmentation significative du taux d'inflations, qui a atteint un niveau de 9,2% en décembre 2022, soit le niveau le plus élevé depuis le début des années 80. En outre, pour les citoyens, l'accès aux mutations est devenu progressivement plus difficile en raison de la politique monétaire restrictive, mise en œuvre par la Banca Centrale Europea, qui s'est avérée nécessaire à la suite du conflit économique qui a frappé l'Europe.

En outre, même si la situation économique est différente et en contraste avec les crises économiques et financières précédentes, il n'en demeure pas moins que la crise est un problème majeur, le prix du métro dans le quadrilatère des propriétés à usage résidentiel sur le territoire de Milan non ha subito alcuna significativa flessione, bensì ha registrato una crescita costante trainata in particolare da alcune specifiche zone della città (fig. 1)

Dans ce contexte, deux théories opposées sont imposées : da un lato, si ritiene che il costante aumento del prezzo delle abitazioni esistenti a Milano sia giustificato dalla sua natura unica in Italia di principale piazza economico-finanziaria, che la protegge dai cicli economici ; dall'altro lato c'è parziale preoccupazione di trovarsi davanti ad una probabile bolla del mercato immobiliare sul punto di deflagrare.

1. Panorama de l'évolution des prix dans le quadrant métropolitain des immeubles à usage résidentiel

En base ai dati raccolti da Statista e Idealista, e in accordo con le quotazioni fornite dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare ("OMI"), il prezzo medio delle abitazioni nel Comune di Milano è passato da 3.591 €/mq nel 2012 a 4.940 €/mq nel 2022.

Le périmètre présenté par la commune de Milan correspond à la zone visible dans la figure 2, mais diffère de la définition la plus large de ville métropolitaine.

Le taux de croissance annuel relatif à l'arc temporel sélectionné, 2012-2022, devrait être égal à 3,2% ; tandis que le taux d'inflation italien, compte tenu du même horizon temporel, devrait s'élever à 1,7% par an (source : BCE).

Le prix de l'immobilier dans le métro de Milan a donc augmenté de près de deux voltes par rapport au prix de l'inflation.

Dans le graphique ci-dessous (fig. 3), nous pouvons constater l'augmentation des prix dans le métro moyen des immeubles de Milan par rapport aux prix dans le métro moyen qui se seraient manifestés dans le cas où la croissance annuelle aurait été égale au taux d'inflation italien.

Le graphisme met en évidence deux formes distinctes :

Dal 2012 al 2018Le prix du métro quadruple réellement observé se situe à un niveau inférieur à celui du prix inflazionato. Ce phénomène est attribuable à la tendance à la baisse des prix du métro quadruple qui a caractérisé Milan, ainsi que d'autres villes d'Italie, suite à la crise immobilière et financière mondiale de 2008.

La courbe des prix à la baisse inverse la tendance propre aux années 2015/2016, conformément à l'organisation de l'EXPO di Milano che ha inevitabilmente aumentato l'interesse verso la città stessa, anche attraverso la riqualificazione di intere zone e quartieri (es. Porta Nuova).

En outre, après l'avènement de l'EXPO, la municipalité de Milan a décidé d'ouvrir le quartier de la ville à la concurrence, ce qui a eu pour effet d'augmenter le nombre de visiteurs. CityLifequi est né d'un projet de modernisation de FieraMilanoCity et qui accueille aujourd'hui des appartements et des gratte-ciel luxueux à l'avant-garde.

À la suite d'une augmentation progressive du prix des logements dans cette zone, le prix moyen dans le métro a augmenté par rapport à la zone semi-centrale. (délimitée au nord du quartier central, au sud de Solari/Navigli, à l'est de Porta Venezia et à l'ouest de CityLife) di Milano è stato influenzato al rialzo.

De 2018 à 2022Le prix du métro quadro réellement observé a enregistré une importante croissance moyenne annuelle de 8,1%, augmentant à un rythme sensiblement plus soutenu par rapport à l'inflation dans la même période, de 2,5% par an. È possibile, quindi, affermare che, Au cours des quatre dernières années, la disparité entre le développement de l'habitat résidentiel et l'augmentation moyenne de la qualité de vie s'est fortement accentuée..

En outre, il est intéressant d'observer que dans l'horizon temporel compris entre 2020 et 2022, le prix moyen du métro dans la ville de Milan n'a pas subi de forte variation par rapport à la moyenne, comme cela s'est produit par exemple après la crise de 2008, et qu'il a même continué à augmenter.

En fin de compte, malgré l'augmentation sensible du taux d'inflation en 2022, le prix des logements n'a pas subi de répercussion significative.

2. Analyse démographique et salariale relative à la ville de Milan (analyse de la demande)

L'augmentation des prix de l'immobilier à Milan n'est certainement pas étrangère à l'augmentation des prix de l'immobilier. forte croissance de la demande en opposition à une offre limitée. La forte demande sera, par conséquent, à la base d'une forte augmentation des prix dans le quadro métropolitain, ce qui aura pour effet d'affaiblir le contexte économique.

Afin d'analyser le comportement relatif à la demande des propriétaires dans la commune de Milan, il est utile d'analyser la situation démographique, ainsi que la situation salariale de ses habitants.

La zone située à proximité de la commune de Milan, d'après les dernières données disponibles auprès de l'ISTAT et de la même commune, comptera 1,35 million d'habitants en 2022. Une analyse de l'évolution historique (fig. 4) permet de constater que 2019 a été l'année où le nombre d'habitants a augmenté de 1,4 million. De 2020 à aujourd'hui, en conséquence de la crise pandémique, Milan a vu un choc de sa propre population accentué et rendu possible par l'introduction du travail intelligent.

En complément de l'analyse démographique, il est utile d'observer l'évolution des salaires et, par conséquent, du pouvoir d'achat des travailleurs en Italie. Storicamente, l'évolution des salaires à Milan, nonostante tendenzialmente più elevato in valore assoluto rispetto al resto d'Italia, ha sempre seguito il trend generale italiano. Les données utilisées proviennent de Statista et de l'OCDE.

De 2012 à 2022, le salaire moyen italien a augmenté de 0,8% par an, tandis que le coût de l'emploi, c'est-à-dire le coût de la vie, a augmenté de 1,7% par an dans le même horizon temporel.

En outre, une confrontation à des prix abordables (dans le cadre de l'atelier organisé par Open Polis) pourrait permettre d'obtenir une croissance négative des salaires de 2012 à 2022 (fig. 5).

La particularité de Milan est de suivre, à l'intérieur du lieu de résidence, la tendance à la croissance des principales villes européennes, même si c'est d'une manière plus soutenue. La même observation, cependant, ne peut pas être appliquée à la croissance des salaires, qui risque d'être plus soutenue dans les autres grandes villes européennes.

Bien que la tendance du nombre d'habitants de la commune de Milan et de leur pouvoir d'achat soit à la baisse, le marché de l'immobilier à Milan n'a pas connu d'augmentation.

Selon une enquête réalisée par Knight Frank, l'Italie est la cinquième destination la plus populaire pour l'achat d'une résidence secondaire : en particulier, Milan est la deuxième ville italienne où l'activité est la plus forte, juste après Rome. Le résultat de cette enquête est particulièrement intéressant si on le rapproche de ce qu'ont écrit Antonio Vanuzzo, Sonia Sirletti et Luca Casiraghi sur Bloomberg dans l'article intitulé "Milan Luxury Real Estate Booms as Bankers Leave London for Italy" (L'immobilier de luxe milanais explose alors que les banquiers quittent Londres pour l'Italie). Si fa, infatti, espresso riferimento all'ulteriore Augmentation des prix des produits de luxe à MilanMilano risque d'être une métropole géographiquement stratégique : elle se trouve à proximité de la ville de Londres et de l'aéroport de Londres. En particulier, en plus de divers autres avantages, notamment fiscaux, Milan semble être une région géographiquement stratégique : elle se trouve à une heure de vol du centre financier de Francoforte, à seulement deux heures de marche de la côte méditerranéenne et des stations scientifiques alpines.

Selon Giovanni Raffa, banquier privé au Credit Suisse GroupAG, "la force de Milan est d'être bien reliée aux principaux centres de l'Europe continentale et d'offrir un style de vie d'une grande qualité".

La demande des investisseurs immobiliers semble donc être soutenue principalement par les investisseurs étrangers. attraverso capitale stranieroCes derniers se retrouvent donc sur le marché de l'immobilier milanais avec un plus grand potentiel d'achat, malgré une évolution des prix dans le quadrant métropolitain à la hausse par rapport à leur lieu de provenance.

3. Chauffeur en mesure d'expliquer l'augmentation des prix de l'immobilier résidentiel à Milan

Le secteur de l'immobilier à Milan a connu divers changements au cours des dernières années et ce processus semble s'accélérer. Cette tendance s'inscrit dans la lignée d'autres grandes villes européennes où la requalification des zones désertées et le travail au noir offrent de nouvelles opportunités.

Au cours des dix dernières années, Milan a expérimenté une transformation extraordinaire qui se poursuit encore aujourd'hui : L'EXPO 2015 est le stimulant qui a transformé la ville en un lieu où les gens veulent vivre, travailler et voyager.

Le quartier résidentiel de Milan se caractérise par une croissance sensible des prix au niveau du métro, qui n'est pas facilement identifiable et justifiable par une analyse démographique et salariale, ni par l'offre présente sur le marché. En outre, Nomisma a prévu un Augmentation plus importante des prix de 4,0% en 2023 et de 3,2% en 2024. Il est donc nécessaire de s'assurer de la qualité des conducteurs capables de soutenir cette forte croissance.

Les principales tendances identifiées seront analysées ultérieurement.

Riqualificazione aree dismesse

En premier lieu, les institutions communales et régionales ont prévu et commencent à réaliser une série de projets qui prévoient la requalification de quelques voies ferrées dispersées et l'extension des voies ferrées vers l'arrière-pays milanais, ainsi que la nouvelle ligne de la métropole M4. Ces opérations urbanistiques poursuivent la rénovation de Milan avec des effets positifs sur le marché de l'immobilier et la définition de nouveaux quartiers.

Une attention particulière est accordée à la revalorisation de l'écrin de Porta Romana, qui accueille également le Villaggio Olimpico di Milano-Cortina 2026 qui se transformera par la suite en un étudiant.

Le Villaggio Olimpico représente le premier volet du grand projet de rénovation urbaine de la ville de Porta Romana, qui reflète l'"esprit olympique" de Milan. Cette zone offrira un espace fonctionnel primaire pour les Jeux olympiques d'hiver de 2026, mais deviendra ensuite un bienfait pour la communauté urbaine.

Lo Scalo di Porta Romana est situé dans le quartier urbain sud de la ville, entre la via Ripamonti et le Corso Lodi. À la suite du village olympique, le Scalo constitue un nouveau pôle pour la ville, reliant la partie centrale à l'arrière-pays : à l'intérieur, on y trouve divers types de services publics, des places et des espaces verts accessibles à tous, des espaces verts et des activités commerciales.

Ce projet, associé à la requalification des autres voies ferrées du pays, permettra à la ville de Milan de continuer à accroître son activité, en attirant l'attention tant des investisseurs nationaux qu'étrangers.

L'immobilier comme opportunité d'investissement

En second lieu, selon le Wealth Report 2022 publié par Knight Frank, la partie de la population la plus aisée continue de se tourner vers le marché de l'immobilier.

Une enquête menée auprès de 500 professionnels (banquiers, conseillers et chargés de famille) montre que, dans le contexte historique et économique dans lequel nous nous trouvons, l'immobilier est l'une des meilleures opportunités d'investissement (dans l'espèce, pour 46,01 % des personnes interrogées), principalement pour deux raisons :

o rappresenta uno scudo contro l'aumento del tasso di inflazione ; e

o contribue à la diversification du portefeuille d'investissement.

Nel caso specifico relativo al settore residenziale di Milano si può aggiungere una terza caratteristica : la liquidità del mercato. Cet établissement, en effet, se caractérise par un faible risque de liquidité par rapport au risque qui est solitairement inséré dans ce marché, en ce sens que si è statisticamente osservato che il tempo medio di collocamento di un immobile è pari a :

o immobile nuovo, 1-2 mesi ; e

o immobile usato, 3-4 mesi.

Il Co-living

En dernier lieu, le co-habitat représente la nouvelle frontière de l'habitat collectif et continue à définir le mode de vie dans les principales métropoles européennes, dont Milan. Il s'agit d'un modèle immobilier qui consiste en l'aménagement d'appartements à l'intérieur d'édifices qui condensent des espaces en commun. Il canone di locazione è tendenzialmente a breve termine dato che il target a cui si riferisce è quello di persone giovani, neolaureati oppure lavoratori, soprattutto in ambiti tecnologici, politica e finanza, che non sono legati ad un posto di lavoro fisso.

Ces dernières années, marquées par la pandémie de grippe aviaire, ont modifié les comportements des individus. Les restrictions sociales et les nouveaux modèles de travail, comme le travail intelligent, ont poussé encore plus de personnes à rivaliser avec leurs propres comportements aberrants.

Ce phénomène est également lié au sentiment de solitude qui se diffuse à la suite des destructions dues à la pandémie : en effet, grâce à cette solution humanitaire, il est possible de garantir un espace social solide et une condivision capable de conférer une profonde valeur humaine. En outre, cette nouvelle tendance permet à de nombreux jeunes d'habiter à l'intérieur du centre des villes, ce qui, en soi, est trop coûteux.

De plus en plus d'investisseurs trouvent dans le co-living de remarquables opportunités de croissance et de développement : ils répondent ainsi à la demande et réduisent l'offre d'immeubles, contribuant ainsi à maintenir les prix de ces derniers à un niveau élevé.

En outre, l'accroissement de l'intérêt pour ce phénomène pourrait augmenter indirectement les prix du marché résidentiel en ce qui concerne les fruits les plus importants en termes de localisation.

4. Conclusion

Milan a toujours été considérée comme la meilleure et la plus développée des places économiques et financières italiennes. Aujourd'hui, Milan est un lieu de croissance, d'innovation et de développement.

Comme on peut le voir à l'intérieur du présent article, l'habitat résidentiel relatif à la commune de Milan présente un taux de croissance égal à deux fois le taux d'inflation. Cette croissance est justifiée par l'alignement de la tendance à la croissance de l'habitat résidentiel de Milan sur celle des principales villes européennes, même si cette observation ne peut être appliquée à la croissance des salaires, qui risque d'être plus soutenue dans les autres grandes villes européennes.

En conclusion, le maintien d'un marché de l'immobilier dans un contexte aussi concurrentiel est principalement lié au capital des investisseurs étrangers qui apprécient les opportunités d'investissement et à ceux qui ont identifié les principales tendances, qui sont toujours les mêmes :

o riqualificazione aree urbane, tra cui lo Scalo di Porta Romana che ospiterà il Villaggio Olimpico ;

o les opportunités d'investissement dans le secteur de l'immobilier, compte tenu du contexte économique actuel (caractérisé par une récession mondiale post-pandémique potentielle et une forte augmentation du taux d'inflation) ; et

o le phénomène de la coexistence.

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