QUE DISENT LES CHIFFRES ?<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Selon la base de donn\u00e9es des notaires parisiens, le prix au m\u00e8tre carr\u00e9 des logements existants est pass\u00e9 de 1,5 million d'euros \u00e0 1,5 million d'euros. De 3 463 \u20ac \u00e0 10 760 \u20ac.<\/strong> entre 1991 et avril 2022, soit une augmentation d'environ 3,6% par an en moyenne. Sur la m\u00eame p\u00e9riode, l'inflation s'est \u00e9lev\u00e9e \u00e0 environ 1,8% par an en moyenne, selon l'Insee. En r\u00e9sum\u00e9, la valeur du m\u00e8tre carr\u00e9 \u00e0 Paris a augment\u00e9 en moyenne deux fois plus vite que l'inflation. Sur le graphique ci-dessous, on peut observer la courbe repr\u00e9sentant l'augmentation r\u00e9elle des prix de l'immobilier au m\u00e8tre carr\u00e9 \u00e0 Paris par rapport \u00e0 une courbe repr\u00e9sentant le prix au m\u00e8tre carr\u00e9 de 1991 gonfl\u00e9 ensuite chaque ann\u00e9e avec le taux d'inflation de l'Insee.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Ce graphique met en \u00e9vidence deux phases observables :<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n - Au cours de la p\u00e9riode 1991-2004<\/strong>Le prix r\u00e9el par m\u00e8tre carr\u00e9 est rest\u00e9 inf\u00e9rieur au prix gonfl\u00e9 par l'Insee en 1991. Les prix de l'immobilier ont fortement progress\u00e9 dans la p\u00e9riode ant\u00e9rieure \u00e0 1991 puis ont subi une correction importante de l'ordre de 35% entre 1991 et 1997. Ce n'est qu'en 2004 que la courbe des prix r\u00e9els de l'immobilier parisien a d\u00e9pass\u00e9 la courbe gonfl\u00e9e par l'Insee.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Pour m\u00e9moire, l'ann\u00e9e 1991 a marqu\u00e9 un point haut dans le cycle, achevant une phase ascendante de sp\u00e9culation des marchands de biens parisiens, et le d\u00e9but de ce que certains experts appelleront \"la crise immobili\u00e8re du si\u00e8cle\".<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n - Au cours de la p\u00e9riode 2004-2022,<\/strong> le prix r\u00e9el du m\u00e8tre carr\u00e9 a augment\u00e9 massivement, beaucoup plus rapidement que l'inflation \u00e9conomique : +5,0% par an en moyenne pour le prix r\u00e9el contre seulement +1,8% pour l'inflation. Il y a donc une grande disparit\u00e9 entre l'\u00e9volution des prix de l'immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris et l'augmentation moyenne du niveau de vie.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Par ailleurs, il est \u00e0 noter qu'entre 2020 et 2022, le prix du m\u00e8tre carr\u00e9 \u00e0 Paris n'a pas connu de fluctuation majeure, contrairement aux crises pr\u00e9c\u00e9dentes (1991 ou 2008).<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Le premier trimestre 2022 voit cependant le retour d'une inflation significative, sans r\u00e9percussion sur les prix r\u00e9els de l'immobilier \u00e0 ce stade.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Est-ce d\u00fb \u00e0 l'augmentation de la demande ?<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Nombreux sont ceux qui d\u00e9fendent la th\u00e9orie suivante : la demande pour Paris augmente, alors que l'offre est limit\u00e9e, d'o\u00f9 la hausse constante des prix au m\u00e8tre carr\u00e9, quelle que soit la phase du cycle \u00e9conomique.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n La r\u00e9alit\u00e9 d\u00e9mographique n'est pas aussi cat\u00e9gorique. <\/strong>En 1990, Paris comptait 2,15 millions d'habitants ; cette population est pass\u00e9e \u00e0 2,19 millions en 2020, avec un pic de 2,24 millions en 2010. De plus, depuis 2021, la population de la ville diminue pour atteindre 2,14 millions d'habitants en 2022. En effet, certains Parisiens, jugeant les restrictions sanitaires \u00e9prouvantes, ont d\u00e9cid\u00e9 de quitter Paris intra-muros pour la petite et la grande couronne ou pour d'autres r\u00e9gions de France.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n La tendance \u00e0 quitter Paris intra-muros s'observe \u00e9galement chez les m\u00e9nages qui sont revenus de Londres apr\u00e8s le Brexit.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Cette tendance \u00e0 la baisse s'accompagne d'une augmentation de la pression d\u00e9mographique dans le reste de la r\u00e9gion Ile-de-France (hors Paris). Les d\u00e9partements de petite et grande couronne ont vu leur population passer de 8,5 millions \u00e0 10,3 millions d'habitants entre 1990 et 2022.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Ainsi, depuis 1990, Paris a connu une une dynamique d\u00e9mographique relativement stable,<\/strong> m\u00eame commencer \u00e0 baisser \u00e0 partir de 2021. On peut donc en conclure que la demande ne semble pas \u00eatre \u00e0 l'origine de la hausse significative des prix r\u00e9els de l'immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Est-ce d\u00fb \u00e0 la diminution de l'offre ?<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n \u00c0 Paris, les volumes de transactions sont plus \u00e9lev\u00e9s en p\u00e9riode de hausse des prix (entre 35 000 et 40 000 transactions par an), tandis que ces volumes diminuent sensiblement en p\u00e9riode de baisse des prix (25 000 \u00e0 30 000 transactions).<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Il est grand temps de mettre fin \u00e0 une id\u00e9e re\u00e7ue : une baisse du volume des biens \u00e0 vendre n'entra\u00eene pas automatiquement une hausse des prix.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n La r\u00e9alit\u00e9 \u00e9conomique est diff\u00e9rente : lorsque les prix sont \u00e9lev\u00e9s, les propri\u00e9taires sont plus enclins \u00e0 vendre leur bien, soit pour cristalliser une plus-value, soit pour r\u00e9aliser une op\u00e9ration d'achat-vente (d'ailleurs souvent dans l'ordre inverse) car ils ont confiance dans le march\u00e9. A l'inverse, lorsque les prix baissent, le march\u00e9 s'emballe. Les propri\u00e9taires retardent le plus possible leurs ventes potentielles en attendant des jours meilleurs.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Cela nous am\u00e8ne \u00e0 la conclusion suivante : les m\u00e9canismes \u00e9conomiques classiques de l'offre et de la demande ne peuvent tout simplement pas expliquer la croissance historique des prix de l'immobilier r\u00e9sidentiel au m\u00e8tre carr\u00e9 \u00e0 Paris.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Cette dynamique des prix doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme contre-\u00e9conomique<\/strong>L'offre augmente en volume lorsque les prix augmentent ; l'offre diminue en volume lorsque les prix diminuent.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n En concentrant notre analyse sur la r\u00e9cente crise de sant\u00e9 publique, nous pouvons observer que les volumes de transactions ont diminu\u00e9 sur le march\u00e9 parisien. En effet, le march\u00e9 de l'immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris a connu un plongeon dans le premier lockdown<\/strong>Le nombre de transactions annuelles est pass\u00e9 de 35 100 \u00e0 31 200 en 2020 pour revenir \u00e0 34 900 en 2021. Cette \u00e9volution s'explique notamment par la structure sp\u00e9cifique du blocage, les investisseurs n'ayant pas la possibilit\u00e9 de mener \u00e0 bien le processus d'achat d'un bien immobilier r\u00e9sidentiel (visites, rencontre avec le notaire, d\u00e9m\u00e9nagement...).<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Lorsque les mesures strictes de sant\u00e9 publique ont \u00e9t\u00e9 lev\u00e9es, le march\u00e9 immobilier a pu se r\u00e9tablir rapidement.<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n QUELLES SONT LES CONSEQUENCES DE LA CRISE DU COVID-19 SUR LE MARCHE DE L'IMMOBILIER RESIDENTIEL A PARIS ?<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Pour certains investisseurs, le changement de notre mode de vie d\u00fb aux mesures de sant\u00e9 publique - travail \u00e0 distance et d\u00e9part de Paris - devait conduire \u00e0 une baisse des prix de l'immobilier parisien, voire \u00e0 un \u00e9clatement de la bulle immobili\u00e8re comparable \u00e0 celle de 1991.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Marqu\u00e9es par les fermetures successives et d\u00e9courag\u00e9es par les conditions plus difficiles d'obtention d'un pr\u00eat hypoth\u00e9caire, les personnes auraient pu entamer un exode massif de Paris, entra\u00eenant une baisse des prix de l'immobilier r\u00e9sidentiel dans la ville.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n <\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Nous pouvons voir dans le graphique ci-dessous que le La crise sanitaire semble avoir eu peu d'impact sur le prix du m\u00e8tre carr\u00e9 \u00e0 Paris.<\/strong> Les prix se sont stabilis\u00e9s, ou ont l\u00e9g\u00e8rement baiss\u00e9, mais ne sont pas pass\u00e9s sous la barre des 10 000 euros le m\u00e8tre carr\u00e9 en moyenne.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n QUELS SONT LES VRAIS FACTEURS QUI EXPLIQUENT LA HAUSSE DES PRIX DE L'IMMOBILIER R\u00c9SIDENTIEL AU M\u00c8TRE CARR\u00c9 \u00c0 PARIS ?<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Puisque la d\u00e9mographie et l'\u00e9conomie classique ne permettent pas d'expliquer la hausse des prix observ\u00e9e sur le long terme, quelles sont les variables qui peuvent r\u00e9ellement expliquer cette forte augmentation ?<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Pour r\u00e9pondre \u00e0 cette question, nous avons construit un mod\u00e8le de r\u00e9gression multi-variable en utilisant une longue s\u00e9rie historique (1990-2022), qui aboutit \u00e0 la conclusion suivante :<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Depuis 1990, l'\u00e9volution des prix de l'immobilier r\u00e9sidentiel au m\u00e8tre carr\u00e9 \u00e0 Paris s'explique \"enti\u00e8rement\" et \"math\u00e9matiquement\" par deux variables financi\u00e8res.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n En clair, cela signifie qu'il est possible d'expliquer - et potentiellement de pr\u00e9dire - le prix au m\u00e8tre carr\u00e9 de l'immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris avec un degr\u00e9 de pr\u00e9cision extr\u00eamement \u00e9lev\u00e9 en utilisant uniquement les \u00e9l\u00e9ments suivants deux variables financi\u00e8res.<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n - Pour ceux qui sont familiers avec ces techniques, notre mod\u00e8le de r\u00e9gression multi-variable a atteint un indice de corr\u00e9lation (R2 ) de 94%1.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n La premi\u00e8re variable en jeu est la suivante :<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n - Variable 1 :<\/strong> l'\u00e9cart entre le taux de l'OAT fran\u00e7aise \u00e0 10 ans et le taux d'inflation de l'Insee.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Comme le montre le graphique ci-dessous, prise isol\u00e9ment, cette variable<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n En termes simples, cette variable repr\u00e9sente le taux d'int\u00e9r\u00eat d'un emprunteur corrig\u00e9 de l'inflation \u00e9conomique, c'est-\u00e0-dire le taux d'int\u00e9r\u00eat r\u00e9el net pour l'emprunteur.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Cette variable permet donc de prendre en compte l'attractivit\u00e9 des ressources dont dispose l'emprunteur pour acqu\u00e9rir un bien immobilier r\u00e9sidentiel.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n L'\u00e9cart met en \u00e9vidence l'impact des taux de l'OAT fran\u00e7aise \u00e0 10 ans dans l'\u00e9volution des prix de l'immobilier au m\u00e8tre carr\u00e9.<\/strong> En effet, lorsque les taux de l'OAT fran\u00e7aise \u00e0 10 ans baissent, la capacit\u00e9 d'emprunt d'un emprunteur individuel augmente significativement. Par exemple, si le taux d'un emprunteur particulier diminue d'un point (100 points de base), sa capacit\u00e9 d'emprunt augmente d'environ 10%. Mais le march\u00e9 immobilier parisien int\u00e8gre cette composante dans l'\u00e9volution des prix au m\u00e8tre carr\u00e9. La baisse des taux permet d'augmenter la capacit\u00e9 d'emprunt des acqu\u00e9reurs mais pas le nombre de m\u00e8tres carr\u00e9s qu'ils peuvent acheter. Le march\u00e9 absorbe l'augmentation de la capacit\u00e9 d'emprunt dans le prix au m\u00e8tre carr\u00e9.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n De plus, cette variable prend en compte l'effet de l'inflation sur le march\u00e9 immobilier. L'ann\u00e9e 2017 marque le d\u00e9but d'un effet de ciseau entre le taux de l'OAT fran\u00e7aise \u00e0 10 ans et l'inflation. Les taux d'int\u00e9r\u00eat sont rest\u00e9s stables alors que l'inflation est repartie significativement \u00e0 la hausse. Pour la premi\u00e8re fois, le spread (OAT 10 ans - inflation) est devenu n\u00e9gatif, ce qui signifie que pour la premi\u00e8re fois, les particuliers ont pu emprunter \u00e0 des taux r\u00e9els nets n\u00e9gatifs.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n L'effet de ciseau s'est intensifi\u00e9 depuis 2018, entra\u00eenant la poursuite de la hausse des prix de l'immobilier r\u00e9sidentiel au m\u00e8tre carr\u00e9 \u00e0 Paris entre 2018 et 2020.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Mais depuis 2021, la forte hausse de l'inflation associ\u00e9e \u00e0 des taux de base bas et stables est \u00e0 l'origine d'un \u00e9cart financi\u00e8rement insoutenable. Cet \u00e9cart est pass\u00e9 de (0,6)% en 2020 \u00e0 (3,6)% en 2022. Au cours de la m\u00eame p\u00e9riode, les prix au m\u00e8tre carr\u00e9 ont commenc\u00e9 \u00e0 baisser alors que la hausse du co\u00fbt de la vie s'est acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n L'intention actuelle de la Banque centrale europ\u00e9enne (BCE) d'augmenter les taux de base afin de freiner l'inflation devrait progressivement att\u00e9nuer cet effet de ciseau historique. Mais les prix au m\u00e8tre carr\u00e9 de l'immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris semblent avoir amorc\u00e9 une baisse notable.<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n La baisse du spread n'est pas le seul ni m\u00eame le meilleur facteur expliquant la hausse historique des prix au m\u00e8tre carr\u00e9 \u00e0 Paris.<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n La deuxi\u00e8me variable historique est la suivante :<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n - Variable 2 : <\/strong>la taille du bilan de la BCE.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n - Prise isol\u00e9ment, cette variable explique le prix au m\u00e8tre carr\u00e9 avec un R2 d'environ 94%. Elle est elle-m\u00eame fortement corr\u00e9l\u00e9e avec la premi\u00e8re variable, en raison de la coordination des d\u00e9cisions sur l'\u00e9volution de la politique mon\u00e9taire de la BCE pour ces deux variables.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Cette variable met en \u00e9vidence les cons\u00e9quences de la politique d'assouplissement quantitatif mise en \u0153uvre par la BCE sur la valorisation des classes d'actifs financiers, dont l'immobilier parisien.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Pour permettre aux membres de l'Eurogroupe de faire face aux diff\u00e9rentes crises \u00e9conomiques (dont celle de la sant\u00e9 publique), la BCE a mis en place en 2009 une politique ambitieuse d'assouplissement quantitatif, \u00e0 l'instar de la Fed, dans le but d'assurer la stabilit\u00e9 de l'euro en injectant une grande quantit\u00e9 de monnaie sur le march\u00e9.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n La fourniture de cette masse mon\u00e9taire aux banques et le maintien de taux de base bas sont \u00e0 l'origine de la hausse historique des prix de l'immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Sur la base de nos analyses, il est possible de corr\u00e9ler l'\u00e9volution historique des prix au m\u00e8tre carr\u00e9 \u00e0 Paris avec la taille du bilan de la BCE \u00e0 94%.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Le graphique ci-dessous pr\u00e9sente l'\u00e9volution du bilan de la BCE, montrant sa croissance constante depuis 2009. Cette forte croissance est le fruit de la mise en \u0153uvre de politiques mon\u00e9taires non conventionnelles pour r\u00e9pondre aux crises travers\u00e9es par l'Euro-syst\u00e8me en 2009, 2011 et 2020. En acqu\u00e9rant massivement de la dette publique et priv\u00e9e sur le march\u00e9 europ\u00e9en pour servir les besoins de refinancement des banques, la BCE a cr\u00e9\u00e9 des conditions de financement favorables dans la zone euro dans un contexte de crise et de taux d'int\u00e9r\u00eat tr\u00e8s bas.<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Depuis 2009, la BCE a mis en \u0153uvre deux ambitieux programmes d'achat d'actifs nets : le programme d'achat d'actifs (APP) et le programme d'achat d'urgence en cas de pand\u00e9mie (PEPP). Ces programmes sont \u00e0 l'origine d'une augmentation sans pr\u00e9c\u00e9dent de la taille du bilan de la BCE.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Cependant, si l'on observe un nouveau doublement du bilan de la BCE entre 2020 et 2022, le prix au m\u00e8tre carr\u00e9 de l'immobilier \u00e0 Paris a l\u00e9g\u00e8rement baiss\u00e9, alors qu'il avait consid\u00e9rablement augment\u00e9 sur la p\u00e9riode 2011-2021.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Il s'agit d'une rupture de tendance majeure.<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n CONCLUSION<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Sur l'historique de long terme, on observe que l'\u00e9volution des prix au m\u00e8tre carr\u00e9 \u00e0 Paris est fortement corr\u00e9l\u00e9e \u00e0 la politique mon\u00e9taire du r\u00e9gulateur europ\u00e9en, notamment \u00e0 travers deux variables : le spread (OAT 10 ans - inflation) et la taille du bilan de la BCE.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Entre 1999 et 2020, une formule math\u00e9matique permet de pr\u00e9dire avec une grande pertinence l'\u00e9volution des prix du m\u00e8tre carr\u00e9 \u00e0 Paris. En bref, il suffit d'\u00e9couter la Banque centrale europ\u00e9enne, d'anticiper et de mod\u00e9liser ses d\u00e9cisions.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Mais les ann\u00e9es 2021 et 2022 ont \u00e9t\u00e9 marqu\u00e9es par un changement radical des indicateurs macro\u00e9conomiques.<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n L'inflation est revenue \u00e0 des niveaux jamais atteints depuis les ann\u00e9es 1970 (5,2% en mai 2022), ce qui perturbe le taux de marge.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n De m\u00eame, la d\u00e9cision de la BCE de mettre en place un plan massif d'achat de dettes dans le cadre de la crise de sant\u00e9 publique a conduit au doublement de son bilan mon\u00e9taire, sans effet particulier sur le prix du m\u00e8tre carr\u00e9 \u00e0 Paris.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Les deux variables qui ont \u00e9t\u00e9 les moteurs de la hausse des prix depuis 1999 ne peuvent plus expliquer l'\u00e9volution du prix au m\u00e8tre carr\u00e9 de l'immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris \u00e0 partir de 2020.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Le mod\u00e8le est cass\u00e9.<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Cela marque probablement le d\u00e9but d'une p\u00e9riode d'attente qui pourrait conduire \u00e0 une baisse des volumes et des prix par m\u00e8tre carr\u00e9 (par rapport \u00e0 l'inflation).<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Reste \u00e0 savoir combien de temps l'investisseur immobilier de 2020 devra supporter cette correction du march\u00e9 et si l'immobilier parisien jouera son r\u00f4le d'amortisseur. Il s'agit d'une valeur refuge, comme ce fut le cas lors de la p\u00e9riode inflationniste de 1970.<\/strong><\/p>\r\n Nicolas Paillot de Montabert - Associ\u00e9 - Accuracy<\/strong> Since March 2020, the Covid-19 pandemic has shaken up the global economy, bringing about changes in numerous sectors, including residential property, in particular. This public health crisis is behind a change in economic paradigms that have been in place since the 2010s. The eurozone is currently facing a significant increase in inflation, which reached 5.2% […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":47579,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[212,233,273],"tags":[322],"class_list":["post-22228","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-analysis","category-article","category-real-estate-analysis","tag-accuracy-talks-straight-5"],"acf":[],"yoast_head":"\n![\"\"](\"https:\/\/www.accuracy.com\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/Figure-1_EN-1024x586.jpg\")
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Justine Schmit - Senior Manager - Accuracy<\/strong>
Accuracy Talks Straight #5 - Industry Insight<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"