Que penser de la stabilit\u00e9 des prix au m2 de l'immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris, et ce malgr\u00e9 la crise sanitaire ?<\/strong><\/p>\n\n\n\nDepuis mars 2020, la pand\u00e9mie de Covid-19 a profond\u00e9ment boulevers\u00e9 l'\u00e9conomie mondiale provoquant des changements dans de nombreux secteurs, notamment dans l'immobilier r\u00e9sidentiel.<\/p>\n\n\n\n
Cette crise sanitaire est notamment \u00e0 l'origine d'un bouleversement des paradigmes \u00e9conomiques en place depuis les ann\u00e9es 2010. La zone euro fait actuellement face \u00e0 une augmentation forte de l'inflation qui a atteint 5,2% en mai 2022, un niveau sans pr\u00e9c\u00e9dent depuis 1985. Les conditions d'acc\u00e8s au cr\u00e9dit immobilier pour les particuliers deviennent aussi progressivement plus difficiles.<\/p>\n\n\n\n
Pourtant, malgr\u00e9 ce contexte et contrairement aux crises pr\u00e9c\u00e9dentes, le prix au m2 des logements anciens \u00e0 Paris n'a pas connu de baisse significative et est demeur\u00e9 relativement stable.<\/p>\n\n\n\n
Face \u00e0 cette situation, deux th\u00e8ses s'opposent : <\/strong>d'une part, certains consid\u00e8rent que la hausse constante du prix de l'immobilier ancien \u00e0 Paris est justifi\u00e9e par son caract\u00e8re unique, ville des lumi\u00e8res, la mettant \u00e0 l'abri des cycles \u00e9conomiques tandis que d'autres s'alarment d'une bulle immobili\u00e8re dans la capitale qui serait sur le point d'\u00e9clater.<\/p>\n\n\n\nFAISONS PARLER LES CHIFFRES<\/strong><\/p>\n\n\n\nSelon la base de donn\u00e9es des notaires parisiens, le prix au m2 des logements anciens est pass\u00e9 de 3 463 \u20ac\/m2 \u00e0 10 760 \u20ac\/m2 entre 1991 et avril 2022, soit une hausse de l'ordre de 3,6% par an en moyenne. En parall\u00e8le, l'inflation s'est \u00e9lev\u00e9e, sur la m\u00eame p\u00e9riode, \u00e0 environ 1,8% par an en moyenne, selon l'INSEE.<\/p>\n\n\n\n
En synth\u00e8se, la valeur du m\u00e8tre carr\u00e9 parisien a ainsi cr\u00fb 2 fois plus vite en moyenne que l'inflation.<\/p>\n\n\n\n
Sur le graphique ci-dessous, nous pouvons observer la courbe d'augmentation r\u00e9elle du prix au m2 de l'immobilier \u00e0 Paris versus une courbe du prix au m2 de 1991, inflat\u00e9e ensuite chaque ann\u00e9e au taux de l'inflation Insee.<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/www.accuracy.com\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/ATS5-Figure-1_FR-1024x584.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nDeux phases peuvent \u00eatre observ\u00e9es sur ce graphe :<\/strong><\/p>\n\n\n\n- Sur la p\u00e9riode allant de 1991 \u00e0 2004,<\/strong> le prix au m2 r\u00e9el est rest\u00e9 inf\u00e9rieur au prix de 1991 inflat\u00e9 Insee. Le prix de l'immobilier avait fortement cr\u00fb sur la p\u00e9riode avant 1991 puis subi une correction majeure d'environ 35% entre 1991 et 1997. C'est seulement en 2004 que la courbe du prix immobilier parisien r\u00e9elle est revenue croiser la courbe inflat\u00e9e Insee.<\/p>\n\n\n\nPour m\u00e9moire, l'ann\u00e9e 1991 marque une ann\u00e9e de haut de cycle ayant achev\u00e9 une phase haussi\u00e8re de sp\u00e9culation des marchands de biens \u00e0 Paris et le d\u00e9but de ce qui sera qualifi\u00e9e par certains experts de \" crise immobili\u00e8re du si\u00e8cle \".<\/p>\n\n\n\n
- Sur la p\u00e9riode allant de 2004 \u00e0 avril 2022, le prix au m2 r\u00e9el a cr\u00fb tr\u00e8s significativement, bien plus rapidement que l'inflation \u00e9conomique : +5,0% par an en moyenne pour le prix de l'immobilier r\u00e9el versus seulement +1,8% pour l'inflation. Il y a ainsi une d\u00e9connexion majeure entre l'\u00e9volution des prix de l'immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris et l'augmentation moyenne du niveau de vie.<\/p>\n\n\n\n
Par ailleurs, il est int\u00e9ressant de noter qu'entre 2020 et 2022, le prix au m2 \u00e0 Paris n'a connu aucune variation majeure, contrairement aux crises pr\u00e9c\u00e9dentes (1991 ou 2008).<\/p>\n\n\n\n
On observe cependant en ce premier trimestre 2022 le retour d'une inflation significative sans r\u00e9percussion \u00e0 ce stade sur les prix r\u00e9els de l'immobilier.<\/p>\n\n\n\n
Est-ce d\u00fb \u00e0 une demande croissante ?<\/strong><\/p>\n\n\n\nNombreux sont les d\u00e9fenseurs de la th\u00e8se suivante : la demande pour Paris est croissante et confront\u00e9e \u00e0 une offre limit\u00e9e ce qui a provoqu\u00e9 la hausse constante des prix au m2, et ce m\u00eame quelle que soit la p\u00e9riode du cycle \u00e9conomique.<\/p>\n\n\n\n
La r\u00e9alit\u00e9 d\u00e9mographique se r\u00e9v\u00e8le, en r\u00e9alit\u00e9, bien plus complexe.<\/strong> Ainsi, entre 1990 et 2020, le nombre d'habitants \u00e0 Paris est pass\u00e9e de 2,15 millions d'habitants \u00e0 2,19 millions avec un point culminant de 2,24 millions en 2010. D'autre part, depuis 2021, la population parisienne tend \u00e0 diminuer progressivement pour atteindre 2,14 millions d'habitants en 2022. En effet, une partie des Parisiens, \u00e9prouv\u00e9e par les restrictions sanitaires, ont d\u00e9cid\u00e9 de quitter Paris intra-muros pour la petite et grande couronne ou d'autres r\u00e9gions de France.<\/p>\n\n\n\nCette tendance \u00e0 la d\u00e9localisation hors de Paris intra-muros a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 observ\u00e9e chez les m\u00e9nages de retour de Londres cons\u00e9cutivement au Brexit.<\/p>\n\n\n\n
Cette tendance d\u00e9croissante s'accompagne d'une augmentation de la pression d\u00e9mographique dans le reste de l'Ile-de-France (hors Paris). Les d\u00e9partements de la Petite et de la Grande Couronne ont vu leur population cro\u00eetre de 8,5 \u00e0 10,3 millions d'habitants entre 1990 et 2022.<\/p>\n\n\n\n
Ainsi, depuis 1990, Paris connaissait une dynamique d\u00e9mographique relativement stable<\/strong> amor\u00e7ant m\u00eame une baisse depuis 2021. La demande ne semble donc pas permettre de justifier la hausse significative des prix r\u00e9els de l'immobilier r\u00e9sidentiels \u00e0 Paris.<\/p>\n\n\n\nEst-ce d\u00fb \u00e0 une offre d\u00e9croissante ?<\/strong><\/p>\n\n\n\nA Paris, les volumes de transactions sont plus \u00e9lev\u00e9s en p\u00e9riode de hausse des prix (entre 35 000 et 40 000 transactions par an en phase haussi\u00e8re) alors que ceux-ci baissent significativement en phase baissi\u00e8re (25 000 \u00e0 30 000 transactions).<\/p>\n\n\n\n
Il est donc temps de mettre d\u00e9finitivement fin \u00e0 une id\u00e9e re\u00e7ue : la baisse du volume de biens \u00e0 vendre ne fait pas m\u00e9caniquement monter les prix.<\/strong><\/p>\n\n\n\nLa r\u00e9alit\u00e9 \u00e9conomique est diff\u00e9rente : lorsque les prix sont \u00e9lev\u00e9s, les propri\u00e9taires sont plus enclins \u00e0 vendre leur bien, soit pour r\u00e9aliser une plus-value, soit parce qu'ils ont confiance dans le march\u00e9 et sont dispos\u00e9s \u00e0 r\u00e9aliser une op\u00e9ration de vente puis d'achat d'un nouveau bien (souvent dans la s\u00e9quence invers\u00e9e d'ailleurs).<\/p>\n\n\n\n
A l'inverse, en p\u00e9riode de prix d\u00e9croissants, le march\u00e9 se grippe.<\/strong> Les propri\u00e9taires repoussent au maximum l'\u00e9ventualit\u00e9 d'une vente dans l'attente de jours meilleurs.<\/p>\n\n\n\nLa conclusion \u00e0 laquelle nous aboutissons est ainsi la suivante : la croissance historique des prix au m2 sur le march\u00e9 immobilier r\u00e9sidentiel parisien ne s'explique pas par des m\u00e9canismes \u00e9conomiques classiques d'offre et de demande.<\/p>\n\n\n\n
La dynamique des prix sur ce march\u00e9 doit m\u00eame \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme \" contra-\u00e9conomique \" : l'offre cro\u00eet en volume lorsque les prix augmentent ; l'offre d\u00e9cro\u00eet en volume lorsque les prix baissent.<\/p>\n\n\n\n
Lorsque l'on concentre l'analyse sur la crise sanitaire r\u00e9cente, nous observons que les volumes de transactions ont baiss\u00e9 sur le march\u00e9 parisien. Le march\u00e9 immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris a, en effet connu un creux d\u00e8s le premier confinement, passant de 35 100 transactions par an \u00e0 31 200 en 2020 pour revenir \u00e0 34 900 sur l'ann\u00e9e 2021.<\/p>\n\n\n\n
Cette variation s'explique notamment par la structure particuli\u00e8re du confinement, les investisseurs n'ayant plus eu la possibilit\u00e9 de mener \u00e0 terme la proc\u00e9dure d'achat d'un bien immobilier r\u00e9sidentiel (visites, rendez-vous chez le notaire, d\u00e9m\u00e9nagement, etc.)<\/p>\n\n\n\n
Lorsque les mesures sanitaires strictes ont \u00e9t\u00e9 lev\u00e9es, le march\u00e9 immobilier a pu reprendre son activit\u00e9 rapidement.<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/www.accuracy.com\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/ATS5-Figure-2_FR-1024x554.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/www.accuracy.com\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/ATS5-Figure-3_FR-1024x576.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nQUELLES SONT LES CONS\u00c9QUENCES DE LA CRISE DE LA COVID-19 SUR LE MARCH\u00c9 DE L'IMMOBILIER R\u00c9SIDENTIEL \u00c0 PARIS ?<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/www.accuracy.com\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/ATS5-Figure-4_FR-1024x584.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nLa modification de nos modes de vie - t\u00e9l\u00e9travail et d\u00e9parts de Paris - sous l'effet des restrictions sanitaires devait conduire pour certains investisseurs \u00e0 une chute des prix de l'immobilier \u00e0 Paris, voire m\u00eame \u00e0 l'\u00e9clatement d'une bulle comparable \u00e0 celle de 1991. Marqu\u00e9s par les confinements successifs et d\u00e9courag\u00e9s par les conditions plus difficiles d'octroi de cr\u00e9dits immobiliers, les particuliers auraient pu se livrer \u00e0 un exode massif hors de Paris provoquant une diminution des prix de l'immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris.<\/p>\n\n\n\n
Nous observons sur le graphique ci-dessus, que la crise sanitaire semble n'avoir eu que peu d'impact sur les prix du m2 \u00e0 Paris. Ces derniers ont connu une stagnation, voire une l\u00e9g\u00e8re diminution sans pour autour descendre sous les 10 000\u20ac\/ m2 en moyenne.<\/p>\n\n\n\n
QUELS SONT LES DRIVERS R\u00c9ELLEMENT EXPLICATIFS DE LA HAUSSE DU PRIX AU M2 DE L'IMMOBILIER R\u00c9SIDENTIEL \u00c0 PARIS ?<\/p>\n\n\n\n
La d\u00e9mographie et l'\u00e9conomie n'\u00e9tant pas vraiment pertinentes pour expliquer la hausse des prix observ\u00e9s sur longue p\u00e9riode, quelles sont les variables r\u00e9ellement explicatives de cette \u00e9volution ?<\/p>\n\n\n\n
Pour r\u00e9pondre \u00e0 cette question, nous avons construit un mod\u00e8le de r\u00e9gression multi-variable exploitant des s\u00e9ries historiques longues (1990-2022) et d\u00e9bouchant sur la conclusion suivante :<\/p>\n\n\n\n
Depuis 1990, l'\u00e9volution des prix au m2 de l'immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris s'explique \" int\u00e9gralement \" et \" math\u00e9matiquement \" par deux variables financi\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n
En mots simples, cela signifie qu'il est possible d'expliquer - et potentiellement pr\u00e9dire - le prix au m2 de l'immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris avec une qualit\u00e9 de pr\u00e9diction extr\u00eamement \u00e9lev\u00e9e et ce \u00e0 partir de seulement deux variables financi\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n
- Pour les connaisseurs, notre mod\u00e8le de r\u00e9gression multi-variable atteint un niveau d'indice de corr\u00e9lation (R2) de 94%1
La premi\u00e8re variable explicative est la suivante :<\/p>\n\n\n\n
- Variable 1 : l'\u00e9cart (ou le \" spread \") entre le taux OAT 10 ans France et le taux d'inflation Insee ;<\/p>\n\n\n\n
- Comme montr\u00e9 par la graphique ci-dessous, prise isol\u00e9ment, cette variable explique l'\u00e9volution du prix au m2 avec un R2 de 79% ;<\/p>\n\n\n\n
Ce \" spread \" repr\u00e9sente simplement le taux d'int\u00e9r\u00eat des emprunteurs retrait\u00e9 de l'inflation \u00e9conomique, soit le taux d'int\u00e9r\u00eat r\u00e9el net de l'emprunteur.<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/www.accuracy.com\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/ATS5-Figure-5_FR-1024x592.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nCette variable permet ainsi de prendre en compte l'attractivit\u00e9 des ressources mobilisables par l'emprunteur pour acqu\u00e9rir un bien immobilier r\u00e9sidentiel.<\/p>\n\n\n\n
Le spread met en lumi\u00e8re l'impact des taux OAT 10 ans France dans l'\u00e9volution des prix immobiliers au m2. En effet, lorsque les taux OAT 10 ans France diminuent, les particuliers voient leur capacit\u00e9 d'emprunt augmenter significativement. Par exemple, si le taux d'emprunt d'un particulier baisse d'un point (100 points de base) alors sa capacit\u00e9 d'emprunt cro\u00eet d'environ 10%. Or le march\u00e9 immobilier parisien int\u00e8gre cette composante dans l'\u00e9volution des prix au m2. La baisse des taux a historiquement permis une augmentation de la capacit\u00e9 d'emprunt des acqu\u00e9reurs mais pas de la surface en m\u00b2 qu'ils peuvent acheter. Le march\u00e9 absorbe toute augmentation de la capacit\u00e9 d'emprunt dans les prix au m2.<\/p>\n\n\n\n
D'autre part, cette variable prend en compte l'effet de l'inflation sur le march\u00e9 immobilier. L'ann\u00e9e 2017 marque l'apparition d'un effet ciseau entre l'OAT 10 ans France et l'inflation. Les taux d'int\u00e9r\u00eat demeurent stables tandis que l'inflation red\u00e9marre significativement. Pour la premi\u00e8re fois, en 2017, le spread (OAT 10 ans - inflation) est pass\u00e9 en n\u00e9gatif, ce qui revient \u00e0 dire que pour la premi\u00e8re fois les emprunteurs particuliers peuvent emprunter \u00e0 des taux r\u00e9els nets n\u00e9gatifs.<\/p>\n\n\n\n
Cet effet ciseau s'est accentu\u00e9 depuis 2018, entra\u00eenant la poursuite de la hausse du prix au m2 de l'immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris entre 2018 et 2020.<\/p>\n\n\n\n
Mais depuis 2021, l'augmentation in\u00e9dite de l'inflation coupl\u00e9e \u00e0 une stagnation des taux directeurs bas sont \u00e0 l'origine d'un taux de spread financi\u00e8rement intenable. Ce dernier passe de (0,6) % en 2020 \u00e0 (3,6) % en 2022. Sur la m\u00eame p\u00e9riode, les prix au m2 ont commenc\u00e9 \u00e0 r\u00e9gresser alors m\u00eame que la hausse du co\u00fbt de la vie a acc\u00e9l\u00e9r\u00e9.<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/www.accuracy.com\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/ATS5-Figure-6_FR-1024x588.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nLa volont\u00e9 actuelle de la BCE de relever ses taux directeurs afin de juguler l'inflation devrait venir graduellement att\u00e9nuer cet effet ciseau historique. Mais les prix au m2 de l'immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris ont d\u00e9finitivement entam\u00e9 une baisse remarquable.<\/p>\n\n\n\n
La baisse du spread de taux n'est pas le seul, ni le meilleur driver explicatif de la hausse historique des prix au m2 \u00e0 Paris.<\/p>\n\n\n\n
La seconde variable historique est la suivante :<\/p>\n\n\n\n
- Variable 2 : Taille du bilan de la BCE ;<\/p>\n\n\n\n
- Prise isol\u00e9ment cette variable explique le prix au m2 avec un R2 d'environ 94%. Elle est elle-m\u00eame significativement corr\u00e9l\u00e9e avec la premi\u00e8re variable, en raison de la coordination des d\u00e9cisions d'\u00e9volution de la politique mon\u00e9taire de la BCE sur ces deux variables.<\/p>\n\n\n\n
Cette variable met en lumi\u00e8re les cons\u00e9quences de la politique d'assouplissement mon\u00e9taire mise en place par la Banque Centrale Europ\u00e9enne sur la valorisation des classes d'actifs financiers dont l'immobilier \u00e0 Paris fait partie int\u00e9grante.<\/p>\n\n\n\n
Pour permettre aux membres de l'Eurogroupe de faire face aux diff\u00e9rentes crises \u00e9conomiques (y compris la crise sanitaire), la BCE a mis en place depuis 2009 une politique ambitieuse de Quantitative Easing, \u00e0 l'image de la Fed, ayant pour objectif d'assurer la stabilit\u00e9 de l'euro en injectant une grande quantit\u00e9 de monnaie sur le march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
La mise \u00e0 disposition de cette masse mon\u00e9taire aupr\u00e8s des banques ainsi que le maintien de taux de directeurs bas sont \u00e9galement \u00e0 l'origine de la hausse historique du prix de l'immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris.<\/p>\n\n\n\n
A partir de nos analyses, il est possible de corr\u00e9ler \u00e0 94% l'\u00e9volution historique des prix au m2 \u00e0 Paris avec la taille du bilan de la BCE.<\/p>\n\n\n\n
Le graphique ci-dessous pr\u00e9sente l'\u00e9volution du bilan de la BCE, en progression constante depuis 2009. <\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/www.accuracy.com\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/ATS5-Figure-7_FR-1024x590.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nCette forte croissance conventionnelles pour r\u00e9pondre aux crises travers\u00e9es par l'Euro-syst\u00e8me en 2009, 2011 et 2020. En rachetant massivement les titres de dettes publiques et priv\u00e9es sur le march\u00e9 europ\u00e9en pour servir les demandes de refinancement de la part des banques, la BCE cr\u00e9e des conditions favorables de financement de la zone euro dans un contexte de crise et de taux d'int\u00e9r\u00eat tr\u00e8s bas.<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/www.accuracy.com\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/ATS5-Figure-8_FR4-1024x586.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nDepuis 2009, la BCE a mis en place deux ambitieux programmes d'achats nets d'actifs : l'Asset Purchase Program (APP) et le Pandemic Emergency Purchase Program (PEPP).Ces derniers sont \u00e0 l'origine d'une augmentation sans pr\u00e9c\u00e9dent du bilan de la BCE depuis sa cr\u00e9ation. Cependant, alors qu'entre 2020 et 2022, on observe un nouveau doublement du bilan de la BCE, le prix du m2 de l'immobilier \u00e0 Paris a connu une l\u00e9g\u00e8re diminution contre une tr\u00e8s forte augmentation sur la p\u00e9riode 2011-2021. Cette rupture de tendance est majeure.<\/p>\n\n\n\n
CONCLUSION<\/strong><\/p>\n\n\n\nSur longue p\u00e9riode historique, nous avons observ\u00e9 que l'\u00e9volution du prix au m2 \u00e0 Paris est fortement corr\u00e9l\u00e9e \u00e0 la politique mon\u00e9taire du r\u00e9gulateur europ\u00e9en et ce via deux variables : le spread (OAT 10 ans - inflation) et la taille du bilan de la BCE.<\/p>\n\n\n\n
Entre 1999 et 2020, une formule math\u00e9matique a permis de pr\u00e9dire avec un taux de pertinence \u00e9lev\u00e9 l'\u00e9volution du prix du m2 \u00e0 Paris. Pour ce faire, il suffisait d'\u00e9couter le banquier central europ\u00e9en, anticiper et mod\u00e9liser ses d\u00e9cisions.<\/p>\n\n\n\n
Mais les ann\u00e9es 2021 et 2022 sont marqu\u00e9es par un changement drastique des indicateurs macro\u00e9conomiques.<\/p>\n\n\n\n
L'inflation retrouve des niveaux jamais \u00e9gal\u00e9s depuis les ann\u00e9es 1970 (5,2% en mai 2022) ce qui provoque un d\u00e9r\u00e8glement du taux de spread. De m\u00eame, la d\u00e9cision de la BCE de mettre en place un plan de rachat des dettes massifs dans le contexte de la crise sanitaire a conduit \u00e0 un doublement de la taille de son bilan mon\u00e9taire sans effet notable sur le prix du m2 \u00e0 Paris.<\/p>\n\n\n\n
Les deux variables qui furent le moteur de la hausse des prix depuis 1999, n'expliquent plus, depuis 2020, l'\u00e9volution du prix au m2 de l'immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris. Le mod\u00e8le est gripp\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Ce fait marque probablement l'entr\u00e9e dans une p\u00e9riode attentiste pouvant entra\u00eener une baisse conjointe des volumes et des prix du m2 (versus l'inflation).<\/p>\n\n\n\n
Reste \u00e0 savoir combien de temps l'investisseur immobilier de 2020 devra encaisser la correction de march\u00e9 en cours et si l'immobilier parisien jouera bien son r\u00f4le de valeur refuge comme lors de la p\u00e9riode inflationniste de 1970.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
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