{"id":22292,"date":"2023-02-21T15:42:12","date_gmt":"2023-02-21T14:42:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.accuracy.com\/accuracy-talks-straight-it-1-industry-insight\/"},"modified":"2023-05-03T12:49:43","modified_gmt":"2023-05-03T10:49:43","slug":"accuracy-talks-straight-it-1-industry-insight","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.accuracy.com\/en_gb\/accuracy-talks-straight-it-1-industry-insight\/","title":{"rendered":"Accuracy Talks Straight IT #1 – Industry Insight"},"content":{"rendered":"
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Il mercato residenziale ha raggiunto il picco massimo del suo ciclo? L’esempio di Milano<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

La pandemia Covid-19 ha sensibilmente influenzato l\u2019economia globale, portando con s\u00e9 cambiamenti in numerosi settori, incluso, in particolare, quello relativo al mercato immobiliare. <\/p>\n\n\n\n

L\u2019emergenza sanitaria si \u00e8 posta all\u2019origine del cambiamento dei paradigmi economici che esistono dal 2010. L\u2019Eurozona sta attualmente affrontando un significativo aumento del tasso di inflazione, il quale ha raggiunto un livello pari a 9,2% nel dicembre 2022, dato pi\u00f9 alto dall\u2019inizio degli anni \u201980. Inoltre, per i cittadini, l\u2019accesso ai mutui \u00e8 diventato gradualmente pi\u00f9 difficile a causa della politica monetaria restrittiva, messa in atto dalla Banca Centrale Europea, che si \u00e8 resa necessaria a seguito del contesto economico formatosi.<\/p>\n\n\n\n

Tuttavia, nonostante il quadro economico avverso e in contrasto con le crisi economico-finanziarie precedenti, il prezzo al metro quadro delle propriet\u00e0 ad uso residenziale sul territorio di Milano <\/strong>non ha subito alcuna significativa flessione, bens\u00ec ha registrato una crescita costante trainata in particolare da alcune specifiche zone della citt\u00e0<\/strong> (fig. 1)<\/p>\n\n\n\n

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In tale contesto, si sono imposte due teorie opposte: da un lato, si ritiene che il costante aumento del prezzo delle abitazioni esistenti a Milano sia giustificato dalla sua natura unica in Italia di principale piazza economico-finanziaria, che la protegge dai cicli economici; dall\u2019altro lato c\u2019\u00e8 parziale preoccupazione di trovarsi davanti ad una probabile bolla del mercato immobiliare sul punto di deflagrare.<\/p>\n\n\n\n

1. Panoramica dell\u2019andamento del prezzo al metro quadro degli immobili ad uso residenziale<\/strong><\/p>\n\n\n\n

In base ai dati raccolti da Statista e Idealista, e in accordo con le quotazioni fornite dall\u2019Osservatorio del Mercato Immobiliare (\u201cOMI\u201d), il prezzo medio delle abitazioni nel Comune di Milano \u00e8 passato da 3.591 \u20ac\/mq nel 2012 a 4.940 \u20ac\/mq nel 2022. <\/p>\n\n\n\n

Il perimetro rappresentato dal Comune di Milano corrisponde all\u2019area osservabile in fig. 2, differenziandosi dalla definizione pi\u00f9 ampia di citt\u00e0 metropolitana.<\/p>\n\n\n\n

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Il tasso di crescita annuo relativo all\u2019arco temporale selezionato, 2012-2022, risulta essere pari al 3,2%; mentre il tasso di inflazione italiano, considerando lo stesso orizzonte temporale, si attesta mediamente all\u20191,7% annuo (fonte: BCE).<\/p>\n\n\n\n

Il prezzo al metro quadro degli immobili a Milano, quindi, \u00e8 cresciuto quasi due volte pi\u00f9 velocemente rispetto al tasso di inflazione.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nel grafico sottostante (fig. 3) possiamo osservare l\u2019andamento dei prezzi al metro quadro medio degli immobili a Milano in confronto ai prezzi al metro quadro che si sarebbero manifestati nel caso in cui la crescita annuale fosse stata pari al tasso di inflazione italiano. <\/p>\n\n\n\n

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Il grafico evidenzia due distinte fasi:<\/p>\n\n\n\n

Dal 2012 al 2018<\/strong>, il prezzo al metro quadro realmente osservato \u00e8 rimasto al di sotto del prezzo inflazionato. Questo fenomeno \u00e8 attribuibile alla tendenza al ribasso dei prezzi al metro quadro che ha caratterizzato Milano, cos\u00ec come altre citt\u00e0 d\u2019Italia, conseguentemente alla crisi immobiliare e finanziaria globale del 2008. <\/p>\n\n\n\n

La curva dei prezzi decrescente inverte il proprio trend intorno agli anni 2015\/2016 in seguito all\u2019organizzazione dell\u2019EXPO di Milano<\/strong> che ha inevitabilmente aumentato l\u2019interesse verso la citt\u00e0 stessa, anche attraverso la riqualificazione di intere zone e quartieri<\/strong> (es. Porta Nuova). <\/p>\n\n\n\n

Inoltre, contestualmente all\u2019avvento dell\u2019EXPO, il Comune di Milano ha visto sorgere il quartiere di CityLife<\/strong>, che nasce da un progetto di riqualificazione di FieraMilanoCity e che ad oggi ospita lussuosi condomini e grattacieli all\u2019avanguardia. <\/p>\n\n\n\n

A seguito di un progressivo innalzamento del prezzo dei palazzi in questa zona, il prezzo medio al metro quadro relativo alla zona semicentrale <\/strong>(delimitata a Nord dal quartiere Centrale, a Sud da Solari\/Navigli, a Est da Porta Venezia e a Ovest da CityLife) di Milano \u00e8 stato influenzato al rialzo.<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

Dal 2018 al 2022<\/strong>, il prezzo al metro quadro realmente osservato ha registrato un\u2019importante crescita media annua pari all\u20198,1%, aumentando ad un ritmo sensibilmente pi\u00f9 sostenuto rispetto all\u2019inflazione nello stesso periodo, pari al 2,5% all\u2019anno. \u00c8 possibile, quindi, affermare che, negli ultimi quattro anni, vi \u00e8 stata una forte la disparit\u00e0 tra lo sviluppo del settore residenziale e l\u2019aumento medio della qualit\u00e0 della vita<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

In aggiunta, \u00e8 interessante osservare come nell\u2019orizzonte temporale compreso tra il 2020 ed il 2022, il prezzo medio al metro quadro nel Comune di Milano non ha subito nessuna forte variazione al ribasso, come avvenuto ad esempio successivamente alla crisi del 2008, quanto piuttosto ha continuato il suo trend di crescita. <\/p>\n\n\n\n

In ultimo, nonostante il sensibile aumento del tasso di inflazione nel 2022, il prezzo delle abitazioni non ha subito alcuna significativa ripercussione.<\/p>\n\n\n\n

2. Analisi demografica e salariale relativa alla citt\u00e0 di Milano (analisi della domanda)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Alla base dell\u2019aumento dei prezzi degli immobili a Milano c\u2019\u00e8 sicuramente la forte crescita della domanda in opposizione ad una offerta limitata<\/strong>. La forte domanda sarebbe, quindi, alla base di un costante aumento dei prezzi al metro quadro, ponendo in secondo piano il contesto economico sottostante. <\/p>\n\n\n\n

Al fine di analizzare il comportamento relativo alla domanda degli immobili nel Comune di Milano \u00e8 utile andare ad analizzare la situazione demografica, nonch\u00e9 la condizione salariale dei suoi abitanti. <\/p>\n\n\n\n

L\u2019area sottostante il Comune di Milano, secondo gli ultimi dati resi disponibili dall\u2019ISTAT e dallo stesso Comune, nel 2022, conta 1,35 milioni di abitanti. Da una analisi dell\u2019andamento storico (fig. 4) \u00e8 possibile notare che il 2019 \u00e8 stato l\u2019anno in cui il numero di abitanti ha toccato il picco massimo raggiungendo 1,4 milioni. Dal 2020 in avanti, come conseguenza alla crisi pandemica, Milano ha visto un calo della propria popolazione accentuato e reso possibile dall\u2019introduzione dello smart working. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

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In aggiunta all\u2019analisi demografica, risulta utile osservare l\u2019andamento dei salari e, quindi, del potere d\u2019acquisto, dei lavoratori in Italia. Storicamente, l\u2019andamento dei salari a Milano, nonostante tendenzialmente pi\u00f9 elevato in valore assoluto rispetto al resto d\u2019Italia, ha sempre seguito il trend generale italiano. I dati utilizzati sono stati resi disponibili da Statista e dall\u2019OECD. <\/p>\n\n\n\n

Dal 2012 al 2022 il salario medio italiano \u00e8 aumentato dello 0,8% all\u2019anno, mentre il tasso di inflazione, quindi il costo della vita, \u00e8 aumentato mediamente del 1,7% all\u2019anno nello stesso orizzonte temporale.<\/p>\n\n\n\n

Facendo, inoltre, un confronto a prezzi costanti (in continuit\u00e0 con lo studio condotto da Open Polis) si pu\u00f2 osservare una crescita negativa dei salari dal 2012 al 2022<\/strong> (fig. 5). <\/p>\n\n\n\n

La particolarit\u00e0 di Milano \u00e8 quella di seguire, all\u2019interno del settore residenziale, il trend di crescita delle principali citt\u00e0 europee, seppur in maniera pi\u00f9 contenuta. La stessa osservazione, per\u00f2, non pu\u00f2 essere effettuata anche per la crescita dei salari, la quale risulta essere pi\u00f9 sostenuta nelle altre grandi citt\u00e0 europee. <\/p>\n\n\n\n

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Nonostante il trend del numero di abitanti nel Comune di Milano e del loro potere d\u2019acquisto sia decrescente, la domanda di immobili a Milano non ha subito inflessioni. <\/p>\n\n\n\n

Secondo una survey condotta da Knight Frank, l\u2019Italia si \u00e8 confermata la quinta destinazione pi\u00f9 popolare dove comprare una seconda casa: nello specifico, Milano risulta essere la seconda citt\u00e0 italiana con maggiore attrattivit\u00e0, seconda solo a Roma. Il risultato di questa survey \u00e8 molto rilevante se unito a quanto scritto da Antonio Vanuzzo, Sonia Sirletti e Luca Casiraghi su Bloomberg nell\u2019articolo, Milan Luxury Real Estate Booms as Bankers Leave London for Italy. Si fa, infatti, espresso riferimento all\u2019ulteriore aumento dei prezzi delle case di lusso a Milano<\/strong>, soprattutto a seguito della migrazione dei banker da Londra. Nello specifico, oltre a diversi altri vantaggi, tra cui quelli fiscali, Milano risulta essere una meta geograficamente strategica: si trova ad un\u2019ora di volo dal centro finanziario di Francoforte, a sole due ore di macchina dalla costa mediterranea e dalle stazioni sciistiche alpine. <\/p>\n\n\n\n

Secondo Giovanni Raffa, private banker di Credit Suisse GroupAG, \u00abla forza di Milano \u00e8 quella di essere ben collegata ai principali hub dell’Europa continentale e offrire uno stile di vita di alta qualit\u00e0\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

La domanda degli immobili sembra, quindi, essere sostenuta principalmente da investitori stranieri<\/strong> attraverso capitale straniero<\/strong>; essi, infatti, si affacciano al mercato immobiliare milanese con un maggiore potere di acquisto, a fronte di una evoluzione dei prezzi al metro quadro a sconto rispetto al loro luogo di provenienza. <\/p>\n\n\n\n

3. Driver in grado di spiegare l\u2019aumento dei prezzi del settore residenziale a Milano<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il settore immobiliare a Milano ha subito diversi cambiamenti negli ultimi anni e questo processo sembra essere in accelerazione. Questa tendenza \u00e8 in linea con altre grandi citt\u00e0 europee dove la riqualificazione delle aree dismesse e lo smark working aprono nuove opportunit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Negli ultimi 10 anni, Milano ha sperimentato una straordinaria trasformazione che continua ancora oggi: EXPO 2015 \u00e8 stato lo stimolo che ha trasformato la citt\u00e0 in un luogo dove la gente vuole vivere, lavorare e viaggiare.<\/p>\n\n\n\n

Il settore residenziale a Milano si \u00e8 caratterizzato per una sensibile crescita in termini di prezzo al metro quadro, non facilmente riconducibile e giustificabile attraverso un\u2019analisi demografica e salariale, nonch\u00e9 dell\u2019offerta presente sul mercato. In aggiunta, Nomisma ha previsto un ulteriore aumento dei prezzi del 4,0% nel 2023 e del 3,2% nel 2024<\/strong>. Si rende cos\u00ec necessario cercare di identificare quali possono essere i driver in grado di sostenere questa costante crescita. <\/p>\n\n\n\n

I trend principali identificati vengono analizzati di seguito. <\/p>\n\n\n\n

Riqualificazione aree dismesse<\/strong><\/p>\n\n\n\n

In primo luogo, le istituzioni comunali e regionali hanno previsto e stanno incominciando ad attuare una serie di provvedimenti che prevedono la riqualificazione di sette scali ferroviari dismessi e le estensioni sotterranee verso l\u2019hinterland milanese, oltre alla nuova linea della metropolitana M4. Queste opere urbanistiche continueranno la rigenerazione di Milano con effetti positivi sul mercato immobiliare e la definizione di nuovi sottomercati.<\/p>\n\n\n\n

Particolare attenzione merita la riqualificazione dello Scalo di Porta Romana, il quale ospiter\u00e0 anche il Villaggio Olimpico di Milano-Cortina 2026<\/strong> che verr\u00e0 successivamente convertito in uno studentato. <\/p>\n\n\n\n

Il Villaggio Olimpico rappresenta il primo tassello del grande progetto di rigenerazione urbana dello Scalo di Porta Romana, riflettendo lo \u201cspirito olimpico\u201d di Milano. Tale area offrir\u00e0 uno spazio funzionale primario per le Olimpiadi invernali 2026, ma diventer\u00e0 poi un bene della comunit\u00e0 cittadina.<\/p>\n\n\n\n

Lo Scalo di Porta Romana<\/strong> \u00e8 situato nel settore urbano sud della citt\u00e0, tra via Ripamonti e Corso Lodi. A seguito del Villaggio Olimpico, lo Scalo costituir\u00e0 un nuovo polo per la citt\u00e0, connettendo la parte centrale all\u2019hinterland: all\u2019interno saranno presenti diverse tipologie di servizi pubblici, piazze e piani terra aperti a tutti, aree verdi ed esercizi commerciali.<\/p>\n\n\n\n

Questo progetto, insieme alla riqualificazione anche degli altri sei scali ferroviari dismessi, permetter\u00e0 alla citt\u00e0 di Milano di continuare ad aumentare la propria attrattivit\u00e0, richiamando l\u2019attenzione sia di investitori domestici che stranieri.<\/p>\n\n\n\n

Il real estate come opportunit\u00e0 di investimento<\/strong><\/p>\n\n\n\n

In secondo luogo, secondo il Wealth Report 2022 redatto da Knight Frank, la parte di popolazione pi\u00f9 abbiente sta puntando al mercato immobiliare. <\/p>\n\n\n\n

Da una survey sottoposta a 500 professionisti (banker, advisor e family officer) si percepisce che, nel contesto storico ed economico in cui ci troviamo, il real estate si conferma come una delle migliori opportunit\u00e0 di investimento (nella specie, per il 46,0% degli intervistati), principalmente per due motivi:<\/p>\n\n\n\n

o<\/strong> rappresenta uno scudo contro l\u2019aumento del tasso di inflazione; e<\/p>\n\n\n\n

o<\/strong> contribuisce alla diversificazione del portafoglio di investimento. <\/p>\n\n\n\n

Nel caso specifico relativo al settore residenziale di Milano si pu\u00f2 aggiungere una terza caratteristica: la liquidit\u00e0 del mercato. Questo settore, infatti, si caratterizza per un basso rischio di liquidit\u00e0 rispetto al rischio che solitamente \u00e8 insito in questo mercato, in quanto si \u00e8 statisticamente osservato che il tempo medio di collocamento di un immobile \u00e8 pari a:<\/p>\n\n\n\n

o<\/strong> immobile nuovo, 1-2 mesi; e<\/p>\n\n\n\n

o<\/strong> immobile usato, 3-4 mesi.<\/p>\n\n\n\n

Il Co-living<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Per ultimo, il co-living rappresenta la nuova frontiera dell\u2019abitare insieme e sta ridefinendo il modo di vivere nelle principali metropoli europee, tra cui anche Milano. Si tratta di un modello immobiliare che consiste nell\u2019affitto di abitazioni all\u2019interno di edifici che condividono spazi in comune. Il canone di locazione \u00e8 tendenzialmente a breve termine dato che il target a cui si riferisce \u00e8 quello di persone giovani, neolaureati oppure lavoratori, soprattutto in ambiti tecnologici, politica e finanza, che non sono legati ad un posto di lavoro fisso.<\/p>\n\n\n\n

Questi ultimi anni, caratterizzati dalla pandemia Covid-19, hanno modificato le abitudini delle persone. Le restrizioni sociali e i nuovi modelli di lavoro, come lo smart working, hanno spinto sempre pi\u00f9 persone a rivalutare le proprie esigenze abitative. <\/p>\n\n\n\n

Questo fenomeno risponde anche al senso di solitudine che si \u00e8 diffuso in seguito alle restrizioni dovute alla pandemia: infatti, grazie a questa soluzione abitativa, \u00e8 possibile garantire una rete sociale solida e di condivisione in grado di conferire un profondo valore umano. Inoltre, questo nuovo trend rende possibile a molti giovani di abitare all\u2019interno del centro delle citt\u00e0, che solitamente si presenta come troppo costoso. <\/p>\n\n\n\n

Sempre pi\u00f9 investitori colgono nel co-living notevoli opportunit\u00e0 di crescita e di sviluppo: in questo modo sostengono la domanda e riducono l\u2019offerta di immobili, contribuendo a mantenere alti i prezzi di questi ultimi. <\/p>\n\n\n\n

Infine, l\u2019accrescere dell\u2019interesse verso questo fenomeno potrebbe, inoltre, aumentare indirettamente i prezzi del mercato residenziale in quanto gli stessi genererebbero maggiori frutti in termini di locazione. <\/p>\n\n\n\n

4. Conclusione<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Milano \u00e8 sempre stata considerata la migliore e pi\u00f9 sviluppata piazza economica e finanziaria italiana. Oggi Milano \u00e8 sinonimo di crescita, innovazione e sviluppo.<\/p>\n\n\n\n

Come si \u00e8 potuto vedere all\u2019interno del presente articolo, il settore residenziale relativo al Comune di Milano presenta un ritmo di crescita pari a due volte il tasso di inflazione. Tale crescita \u00e8 giustificata dall\u2019allineamento del trend di crescita del settore residenziale di Milano con quello delle principali citt\u00e0 europee, nonostante la stessa osservazione non possa essere effettuata anche per la crescita dei salari, la quale risulta essere pi\u00f9 sostenuta nelle altre grandi citt\u00e0 europee. <\/p>\n\n\n\n

Per concludere, il mantenimento di un mercato immobiliare in una dinamica cos\u00ec competitiva \u00e8 riconducibile principalmente al capitale di investitori esteri che approfittano delle opportunit\u00e0 di investimento generate da quelli che vengono identificati come i trend principali, che in estrema sintesi, sono i seguenti:<\/p>\n\n\n\n

o<\/strong> riqualificazione aree urbane, tra cui lo Scalo di Porta Romana che ospiter\u00e0 il Villaggio Olimpico;<\/p>\n\n\n\n

o<\/strong> le opportunit\u00e0 di investimento insite nel settore immobiliare conseguentemente al contesto economico attuale (caratterizzato da una potenziale recessione globale post-pandemica e un forte aumento del tasso di inflazione); e <\/p>\n\n\n\n

o<\/strong> il fenomeno del co-living.<\/p>\n\n\n\n

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