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Accuracy Talks Straight IT #1 – Industry Insight

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Il mercato residenziale ha raggiunto il picco massimo del suo ciclo? L’esempio di Milano

La pandemia Covid-19 ha sensibilmente influenzato l’economia globale, portando con sé cambiamenti in numerosi settori, incluso, in particolare, quello relativo al mercato immobiliare.

L’emergenza sanitaria si è posta all’origine del cambiamento dei paradigmi economici che esistono dal 2010. L’Eurozona sta attualmente affrontando un significativo aumento del tasso di inflazione, il quale ha raggiunto un livello pari a 9,2% nel dicembre 2022, dato più alto dall’inizio degli anni ’80. Inoltre, per i cittadini, l’accesso ai mutui è diventato gradualmente più difficile a causa della politica monetaria restrittiva, messa in atto dalla Banca Centrale Europea, che si è resa necessaria a seguito del contesto economico formatosi.

Tuttavia, nonostante il quadro economico avverso e in contrasto con le crisi economico-finanziarie precedenti, il prezzo al metro quadro delle proprietà ad uso residenziale sul territorio di Milano non ha subito alcuna significativa flessione, bensì ha registrato una crescita costante trainata in particolare da alcune specifiche zone della città (fig. 1)

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In tale contesto, si sono imposte due teorie opposte: da un lato, si ritiene che il costante aumento del prezzo delle abitazioni esistenti a Milano sia giustificato dalla sua natura unica in Italia di principale piazza economico-finanziaria, che la protegge dai cicli economici; dall’altro lato c’è parziale preoccupazione di trovarsi davanti ad una probabile bolla del mercato immobiliare sul punto di deflagrare.

1. Panoramica dell’andamento del prezzo al metro quadro degli immobili ad uso residenziale

In base ai dati raccolti da Statista e Idealista, e in accordo con le quotazioni fornite dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (“OMI”), il prezzo medio delle abitazioni nel Comune di Milano è passato da 3.591 €/mq nel 2012 a 4.940 €/mq nel 2022.

Il perimetro rappresentato dal Comune di Milano corrisponde all’area osservabile in fig. 2, differenziandosi dalla definizione più ampia di città metropolitana.

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Il tasso di crescita annuo relativo all’arco temporale selezionato, 2012-2022, risulta essere pari al 3,2%; mentre il tasso di inflazione italiano, considerando lo stesso orizzonte temporale, si attesta mediamente all’1,7% annuo (fonte: BCE).

Il prezzo al metro quadro degli immobili a Milano, quindi, è cresciuto quasi due volte più velocemente rispetto al tasso di inflazione.

Nel grafico sottostante (fig. 3) possiamo osservare l’andamento dei prezzi al metro quadro medio degli immobili a Milano in confronto ai prezzi al metro quadro che si sarebbero manifestati nel caso in cui la crescita annuale fosse stata pari al tasso di inflazione italiano.

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Il grafico evidenzia due distinte fasi:

Dal 2012 al 2018, il prezzo al metro quadro realmente osservato è rimasto al di sotto del prezzo inflazionato. Questo fenomeno è attribuibile alla tendenza al ribasso dei prezzi al metro quadro che ha caratterizzato Milano, così come altre città d’Italia, conseguentemente alla crisi immobiliare e finanziaria globale del 2008.

La curva dei prezzi decrescente inverte il proprio trend intorno agli anni 2015/2016 in seguito all’organizzazione dell’EXPO di Milano che ha inevitabilmente aumentato l’interesse verso la città stessa, anche attraverso la riqualificazione di intere zone e quartieri (es. Porta Nuova).

Inoltre, contestualmente all’avvento dell’EXPO, il Comune di Milano ha visto sorgere il quartiere di CityLife, che nasce da un progetto di riqualificazione di FieraMilanoCity e che ad oggi ospita lussuosi condomini e grattacieli all’avanguardia.

A seguito di un progressivo innalzamento del prezzo dei palazzi in questa zona, il prezzo medio al metro quadro relativo alla zona semicentrale (delimitata a Nord dal quartiere Centrale, a Sud da Solari/Navigli, a Est da Porta Venezia e a Ovest da CityLife) di Milano è stato influenzato al rialzo.

Dal 2018 al 2022, il prezzo al metro quadro realmente osservato ha registrato un’importante crescita media annua pari all’8,1%, aumentando ad un ritmo sensibilmente più sostenuto rispetto all’inflazione nello stesso periodo, pari al 2,5% all’anno. È possibile, quindi, affermare che, negli ultimi quattro anni, vi è stata una forte la disparità tra lo sviluppo del settore residenziale e l’aumento medio della qualità della vita.

In aggiunta, è interessante osservare come nell’orizzonte temporale compreso tra il 2020 ed il 2022, il prezzo medio al metro quadro nel Comune di Milano non ha subito nessuna forte variazione al ribasso, come avvenuto ad esempio successivamente alla crisi del 2008, quanto piuttosto ha continuato il suo trend di crescita.

In ultimo, nonostante il sensibile aumento del tasso di inflazione nel 2022, il prezzo delle abitazioni non ha subito alcuna significativa ripercussione.

2. Analisi demografica e salariale relativa alla città di Milano (analisi della domanda)

Alla base dell’aumento dei prezzi degli immobili a Milano c’è sicuramente la forte crescita della domanda in opposizione ad una offerta limitata. La forte domanda sarebbe, quindi, alla base di un costante aumento dei prezzi al metro quadro, ponendo in secondo piano il contesto economico sottostante.

Al fine di analizzare il comportamento relativo alla domanda degli immobili nel Comune di Milano è utile andare ad analizzare la situazione demografica, nonché la condizione salariale dei suoi abitanti.

L’area sottostante il Comune di Milano, secondo gli ultimi dati resi disponibili dall’ISTAT e dallo stesso Comune, nel 2022, conta 1,35 milioni di abitanti. Da una analisi dell’andamento storico (fig. 4) è possibile notare che il 2019 è stato l’anno in cui il numero di abitanti ha toccato il picco massimo raggiungendo 1,4 milioni. Dal 2020 in avanti, come conseguenza alla crisi pandemica, Milano ha visto un calo della propria popolazione accentuato e reso possibile dall’introduzione dello smart working.

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In aggiunta all’analisi demografica, risulta utile osservare l’andamento dei salari e, quindi, del potere d’acquisto, dei lavoratori in Italia. Storicamente, l’andamento dei salari a Milano, nonostante tendenzialmente più elevato in valore assoluto rispetto al resto d’Italia, ha sempre seguito il trend generale italiano. I dati utilizzati sono stati resi disponibili da Statista e dall’OECD.

Dal 2012 al 2022 il salario medio italiano è aumentato dello 0,8% all’anno, mentre il tasso di inflazione, quindi il costo della vita, è aumentato mediamente del 1,7% all’anno nello stesso orizzonte temporale.

Facendo, inoltre, un confronto a prezzi costanti (in continuità con lo studio condotto da Open Polis) si può osservare una crescita negativa dei salari dal 2012 al 2022 (fig. 5).

La particolarità di Milano è quella di seguire, all’interno del settore residenziale, il trend di crescita delle principali città europee, seppur in maniera più contenuta. La stessa osservazione, però, non può essere effettuata anche per la crescita dei salari, la quale risulta essere più sostenuta nelle altre grandi città europee.

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Nonostante il trend del numero di abitanti nel Comune di Milano e del loro potere d’acquisto sia decrescente, la domanda di immobili a Milano non ha subito inflessioni.

Secondo una survey condotta da Knight Frank, l’Italia si è confermata la quinta destinazione più popolare dove comprare una seconda casa: nello specifico, Milano risulta essere la seconda città italiana con maggiore attrattività, seconda solo a Roma. Il risultato di questa survey è molto rilevante se unito a quanto scritto da Antonio Vanuzzo, Sonia Sirletti e Luca Casiraghi su Bloomberg nell’articolo, Milan Luxury Real Estate Booms as Bankers Leave London for Italy. Si fa, infatti, espresso riferimento all’ulteriore aumento dei prezzi delle case di lusso a Milano, soprattutto a seguito della migrazione dei banker da Londra. Nello specifico, oltre a diversi altri vantaggi, tra cui quelli fiscali, Milano risulta essere una meta geograficamente strategica: si trova ad un’ora di volo dal centro finanziario di Francoforte, a sole due ore di macchina dalla costa mediterranea e dalle stazioni sciistiche alpine.

Secondo Giovanni Raffa, private banker di Credit Suisse GroupAG, «la forza di Milano è quella di essere ben collegata ai principali hub dell’Europa continentale e offrire uno stile di vita di alta qualità».

La domanda degli immobili sembra, quindi, essere sostenuta principalmente da investitori stranieri attraverso capitale straniero; essi, infatti, si affacciano al mercato immobiliare milanese con un maggiore potere di acquisto, a fronte di una evoluzione dei prezzi al metro quadro a sconto rispetto al loro luogo di provenienza.

3. Driver in grado di spiegare l’aumento dei prezzi del settore residenziale a Milano

Il settore immobiliare a Milano ha subito diversi cambiamenti negli ultimi anni e questo processo sembra essere in accelerazione. Questa tendenza è in linea con altre grandi città europee dove la riqualificazione delle aree dismesse e lo smark working aprono nuove opportunità.

Negli ultimi 10 anni, Milano ha sperimentato una straordinaria trasformazione che continua ancora oggi: EXPO 2015 è stato lo stimolo che ha trasformato la città in un luogo dove la gente vuole vivere, lavorare e viaggiare.

Il settore residenziale a Milano si è caratterizzato per una sensibile crescita in termini di prezzo al metro quadro, non facilmente riconducibile e giustificabile attraverso un’analisi demografica e salariale, nonché dell’offerta presente sul mercato. In aggiunta, Nomisma ha previsto un ulteriore aumento dei prezzi del 4,0% nel 2023 e del 3,2% nel 2024. Si rende così necessario cercare di identificare quali possono essere i driver in grado di sostenere questa costante crescita.

I trend principali identificati vengono analizzati di seguito.

Riqualificazione aree dismesse

In primo luogo, le istituzioni comunali e regionali hanno previsto e stanno incominciando ad attuare una serie di provvedimenti che prevedono la riqualificazione di sette scali ferroviari dismessi e le estensioni sotterranee verso l’hinterland milanese, oltre alla nuova linea della metropolitana M4. Queste opere urbanistiche continueranno la rigenerazione di Milano con effetti positivi sul mercato immobiliare e la definizione di nuovi sottomercati.

Particolare attenzione merita la riqualificazione dello Scalo di Porta Romana, il quale ospiterà anche il Villaggio Olimpico di Milano-Cortina 2026 che verrà successivamente convertito in uno studentato.

Il Villaggio Olimpico rappresenta il primo tassello del grande progetto di rigenerazione urbana dello Scalo di Porta Romana, riflettendo lo “spirito olimpico” di Milano. Tale area offrirà uno spazio funzionale primario per le Olimpiadi invernali 2026, ma diventerà poi un bene della comunità cittadina.

Lo Scalo di Porta Romana è situato nel settore urbano sud della città, tra via Ripamonti e Corso Lodi. A seguito del Villaggio Olimpico, lo Scalo costituirà un nuovo polo per la città, connettendo la parte centrale all’hinterland: all’interno saranno presenti diverse tipologie di servizi pubblici, piazze e piani terra aperti a tutti, aree verdi ed esercizi commerciali.

Questo progetto, insieme alla riqualificazione anche degli altri sei scali ferroviari dismessi, permetterà alla città di Milano di continuare ad aumentare la propria attrattività, richiamando l’attenzione sia di investitori domestici che stranieri.

Il real estate come opportunità di investimento

In secondo luogo, secondo il Wealth Report 2022 redatto da Knight Frank, la parte di popolazione più abbiente sta puntando al mercato immobiliare.

Da una survey sottoposta a 500 professionisti (banker, advisor e family officer) si percepisce che, nel contesto storico ed economico in cui ci troviamo, il real estate si conferma come una delle migliori opportunità di investimento (nella specie, per il 46,0% degli intervistati), principalmente per due motivi:

o rappresenta uno scudo contro l’aumento del tasso di inflazione; e

o contribuisce alla diversificazione del portafoglio di investimento.

Nel caso specifico relativo al settore residenziale di Milano si può aggiungere una terza caratteristica: la liquidità del mercato. Questo settore, infatti, si caratterizza per un basso rischio di liquidità rispetto al rischio che solitamente è insito in questo mercato, in quanto si è statisticamente osservato che il tempo medio di collocamento di un immobile è pari a:

o immobile nuovo, 1-2 mesi; e

o immobile usato, 3-4 mesi.

Il Co-living

Per ultimo, il co-living rappresenta la nuova frontiera dell’abitare insieme e sta ridefinendo il modo di vivere nelle principali metropoli europee, tra cui anche Milano. Si tratta di un modello immobiliare che consiste nell’affitto di abitazioni all’interno di edifici che condividono spazi in comune. Il canone di locazione è tendenzialmente a breve termine dato che il target a cui si riferisce è quello di persone giovani, neolaureati oppure lavoratori, soprattutto in ambiti tecnologici, politica e finanza, che non sono legati ad un posto di lavoro fisso.

Questi ultimi anni, caratterizzati dalla pandemia Covid-19, hanno modificato le abitudini delle persone. Le restrizioni sociali e i nuovi modelli di lavoro, come lo smart working, hanno spinto sempre più persone a rivalutare le proprie esigenze abitative.

Questo fenomeno risponde anche al senso di solitudine che si è diffuso in seguito alle restrizioni dovute alla pandemia: infatti, grazie a questa soluzione abitativa, è possibile garantire una rete sociale solida e di condivisione in grado di conferire un profondo valore umano. Inoltre, questo nuovo trend rende possibile a molti giovani di abitare all’interno del centro delle città, che solitamente si presenta come troppo costoso.

Sempre più investitori colgono nel co-living notevoli opportunità di crescita e di sviluppo: in questo modo sostengono la domanda e riducono l’offerta di immobili, contribuendo a mantenere alti i prezzi di questi ultimi.

Infine, l’accrescere dell’interesse verso questo fenomeno potrebbe, inoltre, aumentare indirettamente i prezzi del mercato residenziale in quanto gli stessi genererebbero maggiori frutti in termini di locazione.

4. Conclusione

Milano è sempre stata considerata la migliore e più sviluppata piazza economica e finanziaria italiana. Oggi Milano è sinonimo di crescita, innovazione e sviluppo.

Come si è potuto vedere all’interno del presente articolo, il settore residenziale relativo al Comune di Milano presenta un ritmo di crescita pari a due volte il tasso di inflazione. Tale crescita è giustificata dall’allineamento del trend di crescita del settore residenziale di Milano con quello delle principali città europee, nonostante la stessa osservazione non possa essere effettuata anche per la crescita dei salari, la quale risulta essere più sostenuta nelle altre grandi città europee.

Per concludere, il mantenimento di un mercato immobiliare in una dinamica così competitiva è riconducibile principalmente al capitale di investitori esteri che approfittano delle opportunità di investimento generate da quelli che vengono identificati come i trend principali, che in estrema sintesi, sono i seguenti:

o riqualificazione aree urbane, tra cui lo Scalo di Porta Romana che ospiterà il Villaggio Olimpico;

o le opportunità di investimento insite nel settore immobiliare conseguentemente al contesto economico attuale (caratterizzato da una potenziale recessione globale post-pandemica e un forte aumento del tasso di inflazione); e

o il fenomeno del co-living.

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